10月4日は、ソーシャルレンディング・不動産クラウドファンディングで9つのファンドに動きがありました。新規の投資申込が7件、抽選当選に伴う振込が1件、キャンセル待ち登録が1件で、合計56万円です。予定利回りは最も低いFundsの2.85%から、最も高いBankersの12.30%まで。都心一棟ビル、東京23区のメゾネット型賃貸、京都の不動産担保付貸付、系統用蓄電池、ウズベキスタンのBNPL事業者と、対象もかなり散らばった構成になりました。
- 今回の9ファンド一覧
- ① 利回り不動産「92号ファンド（赤坂一棟テナントビル第2回）」
- ② NINE FUND「Vol.22」
- ③ TSON FUNDING「SMART FUND151号（東京都江戸川区篠崎駅C棟【2期】）」
- ④ まにわく「まにわく44号」
- ⑤ オルタナバンク「【3ヶ月毎分配】海外BNPL事業者支援ファンドID1177」
- ⑥ LENDEX「ローンファンド1955号」
- ⑦ Bankers「系統用蓄電池事業支援ファンド11-2号」
- ⑧ ポケットファンディング「京都ファンド２号（一次募集）【一部不動産担保付】」
- ⑨ Funds「将来価値で選ぶ不動産投資「LENZ」1周年ファンド #3」
- 合計の期待リターン
- 投資家としての所感
今回の9ファンド一覧
| プラットフォーム | ファンド名 | 利回り | 運用期間 | 金額 | ステータス |
|---|---|---|---|---|---|
| 利回り不動産 | 92号ファンド（赤坂一棟テナントビル第2回） | 9.20% | 12ヶ月 | 50,000円 | 投資申込 |
| NINE FUND | Vol.22（北海道千歳市） | 8.50% | 174日 | 100,000円 | 当選振込 |
| TSON FUNDING | SMART FUND151号（江戸川区篠崎駅C棟【2期】） | 6.10% | 約10ヶ月 | 100,000円 | キャンセル待ち |
| まにわく | まにわく44号（埼玉県狭山市） | 7.00% | 約9ヶ月 | 100,000円 | 投資申込 |
| オルタナバンク | 【3ヶ月毎分配】海外BNPL事業者支援ファンドID1177 | 5.50% | 約3.5ヶ月 | 40,000円 | 投資申込 |
| LENDEX | ローンファンド1955号 | 9.50% | 11ヶ月 | 30,000円 | 投資申込 |
| Bankers | 系統用蓄電池事業支援ファンド11-2号 | 12.30% | 約11ヶ月 | 10,000円 | 投資申込 |
| ポケットファンディング | 京都ファンド２号（一次募集）【一部不動産担保付】 | 6.00% | 3〜11ヶ月 | 80,000円 | 投資申込 |
| Funds | 「LENZ」1周年ファンド #3 | 2.85% | 約6ヶ月 | 50,000円 | 投資申込 |
① 利回り不動産「92号ファンド（赤坂一棟テナントビル第2回）」
案件概要
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| ファンド名 | 利回り不動産92号ファンド（赤坂一棟テナントビル第2回） |
| 運営会社 | 株式会社ワイズ |
| 予定利回り | 9.20%（年換算、税引前） |
| 運用期間 | 12ヶ月 |
| 運用開始予定日 | 2026年10月31日 |
| 運用終了・償還予定日 | 2027年10月31日 |
| 募集金額 | 626,850,000円 |
| 最低成立金額 | 557,200,000円 |
| 最低投資金額 | 10,000円（1口10,000円） |
| 募集方式 | 先着方式 |
| 募集期間 | 2026年10月7日 18:00 〜 2026年10月15日 23:59 |
| 分配 | 半年ごと |
| 優先劣後 | 優先出資90% / 劣後出資10%（運営会社） |
| 途中解約 | なし |
物件概要
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 所在地 | 東京都港区赤坂3丁目 |
| 敷地面積 | 138.67㎡ |
| 用途地域 | 商業地域（建ぺい率80% / 容積率500%） |
| 土地の権利 | 借地権 |
| 建物構造 | 鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造 地下1階付6階建 |
| 竣工 | 1983年2月 |
| 延床面積 | 686.55㎡ |
| 専有面積 | 550.81㎡ |
| 全体戸数 | 13戸 |
| 建物の権利 | 所有権 |
「赤坂一棟テナントビル」の第2回ファンドで、利回り不動産の3周年感謝祭企画の一環として組成されたものです。港区赤坂3丁目という立地で予定利回り9.2%は、不動産クラウドファンディングの中でもかなり高い水準にあたります。
投資状況
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 申込金額 | 50,000円 |
| 申込日時 | 2026年10月4日 00:38 |
| ステータス | 投資申込（スイッチング募集） |
| ファンドURL | https://rimawari.co.jp/investment/investment_entry.html?command=new&fund_id=151 |
期待リターン（税引前・税引後）
運用期間を2026年10月31日〜2027年10月31日（365日）として試算します。
- 税引前利益：50,000円 × 9.20% × (365日 ÷ 365日) ≒ 4,600円
- 税引後利益：4,600円 ×（1 − 0.2042）≒ 3,661円
② NINE FUND「Vol.22」
案件概要
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| ファンド名 | NINE FUND Vol.22 |
| 想定利回り | 8.50%（年率、税引前／確定利回りは運用終了時に確定） |
| 運用期間 | 174日 |
| 募集金額 | 120,000,000円 |
| 一口金額 | 10,000円 |
| 最低投資金額 | 100,000円（10口） |
| 上限口数 | 5,000口 |
| 募集方式 | 抽選式 |
| 募集期間 | 2026年9月28日 09:00 〜 2026年10月2日 12:00 |
| 入金期日 | 2026年10月6日 |
| 運用開始予定日 | 2026年10月9日 |
| 運用終了予定日 | 2027年3月31日 |
| 償還期日 | 2027年4月15日 |
| 分配方法 | キャピタル型（売却益からの分配）／匿名組合契約 |
| 応募状況 | 339,750,000円（応募倍率283%） |
物件概要
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 所在地 | 北海道千歳市朝日町3丁目19-2 |
| 種類 | 共同住宅（賃貸マンション） |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造5階建 |
| 総戸数 | 27戸（全室1LDK） |
| アクセス | JR千歳駅から徒歩約19分 |
| 駐車場 | 3台 |
リスク軽減措置
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 優先劣後構造 | 運営会社が事業費の約57%を劣後出資 |
| 資本構成 | 借入金 3,500万円／優先出資 1億2,000万円／劣後出資 2億1,300万円 |
| 買戻し約束 | 売却困難時は運営会社が買い戻す予定 |
| 担保 | 土地取得資金の一部に金融機関の担保権設定 |
投資状況
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 投資金額 | 100,000円 |
| 振込日時 | 2026年10月4日 01:07 |
| ステータス | 当選・振込完了 |
| ファンドURL | https://9-fund.com/projects/vol22 |
期待リターン（税引前・税引後）
運用期間174日として試算します。
- 税引前利益：100,000円 × 8.50% × (174日 ÷ 365日) ≒ 4,052円
- 税引後利益：4,052円 ×（1 − 0.2042）≒ 3,225円
※キャピタル型のため、確定利回りは売却結果次第で想定を上下する可能性があります。
③ TSON FUNDING「SMART FUND151号（東京都江戸川区篠崎駅C棟【2期】）」
案件概要
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| ファンド名 | SMART FUND151号（東京都江戸川区篠崎駅C棟【2期】） |
| 運営会社 | 株式会社TSON |
| 組合形態 | 匿名組合型 |
| 想定利回り | 6.10%（年利、税引前） |
| 運用期間 | 約10ヶ月（304日） |
| 募集金額 | 9,310万円（931口） |
| 一口金額 | 100,000円 |
| 出資口数上限 | 200口 |
| 募集方式 | 先着式 |
| 募集期間 | 2026年10月3日 12:00 〜 2026年10月8日 19:00 |
| 入金期日 | 2026年10月9日 22:00 |
| 運用開始予定日 | 2026年10月14日 |
| 運用終了予定日 | 2027年8月13日 |
| 償還予定日 | 2027年9月13日 |
| 分配方法 | 完全インカム型（家賃収入によるインカムゲインのみ） |
| 出資総額 | 1億350万円 |
| 優先劣後 | 優先出資90%（9,310万円）／劣後出資10%（1,040万円） |
物件概要
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 物件名 | Maisonette park篠崎駅C棟 |
| 所在地 | 東京都江戸川区篠崎町1丁目82番地3 |
| 構造 | 木造2×4工法（メゾネットタイプ） |
| 戸数 | 1棟6戸 |
| 竣工 | 2022年4月（築4年5ヶ月） |
| 土地面積 | 467.00㎡ |
| 延床面積 | 322.58㎡ |
| 最寄駅 | 都営新宿線「篠崎」駅 徒歩約13分 |
| 保証 | 全期間空室保証付き（外部保証会社によるマスターリース） |
| 保険 | 住まいの総合保険加入、施設賠償保険は最大3億円補償 |
東京23区内の駅徒歩圏で、賃貸市場に約3.7%しか存在しないというメゾネット型の物件です。TSONは累計380ファンド・約374億円を組成し、償還済み255億円について想定利回り通りの配当・償還遅延および元本割れなしという実績を公表しています。
投資状況
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 申込金額 | 100,000円 |
| 申込日時 | 2026年10月4日 01:09 |
| ステータス | キャンセル待ち |
| ファンドURL | https://tson-funding.jp/projects/smart151 |
期待リターン（税引前・税引後）
キャンセル待ちが繰り上がり、運用期間304日で成立した場合の試算です。
- 税引前利益：100,000円 × 6.10% × (304日 ÷ 365日) ≒ 5,081円
- 税引後利益：5,081円 ×（1 − 0.2042）≒ 4,044円
※キャンセル待ちのため、繰り上がらなければ投資は成立しません。下段の合計には含めていません。
④ まにわく「まにわく44号」
案件概要
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| ファンド名 | まにわく44号 |
| 運営会社 | 株式会社新日本コンサルティング（不動産特定共同事業 東京都知事第141号） |
| 予定分配率 | 7.00%（年率、税引前） |
| 運用期間 | 2026年11月13日 〜 2027年7月31日（約9ヶ月） |
| 償還予定日 | 2027年8月13日（早期償還の可能性あり） |
| 募集総額 | 64,000,000円 |
| 優先出資枠 | 57,600,000円（576口） |
| 劣後出資 | 6,400,000円（運営会社） |
| 優先劣後 | 優先出資90% / 劣後出資10% |
| 最低投資金額 | 100,000円（1口10万円、1口以上576口まで） |
| 募集方式 | 先着順 |
| 募集期間 | 2026年10月1日 12:00 〜 完売まで |
| 分配方法 | 3ヶ月ごと（初回 2027年2月15日、第2回 5月14日、第3回 8月13日） |
| 担保 | 記載なし |
物件概要
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 物件名 | 日光ハイツ |
| 所在地 | 埼玉県狭山市柏原 |
| 建物A | 鉄骨造3階建アパート（1988年築、2K × 12戸） |
| 建物B | 木造2階建居宅（1987年築、6LDK） |
| 稼働状況 | 居室 11/12戸稼働中、駐車場 7/9カ所 |
投資状況
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 申込金額 | 100,000円 |
| 申込日時 | 2026年10月4日 01:11 |
| ステータス | 投資申込 |
| ファンドURL | https://maniwaku.com/fund/maniwaku44 |
期待リターン（税引前・税引後）
運用期間を2026年11月13日〜2027年7月31日（260日）として試算します。
- 税引前利益：100,000円 × 7.00% × (260日 ÷ 365日) ≒ 4,986円
- 税引後利益：4,986円 ×（1 − 0.2042）≒ 3,968円
⑤ オルタナバンク「【3ヶ月毎分配】海外BNPL事業者支援ファンドID1177」
案件概要
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| ファンド名 | 【3ヶ月毎分配】海外BNPL事業者支援ファンドID1177 |
| 営業者 | SAMURAI CAPITAL MANAGEMENT1号合同会社 |
| 登録番号 | 関東財務局長（金商）第36号 |
| 目標利回り | 5.50%（税引前） |
| 募集総額 | 154,000,000円 |
| 最低申込金額 | 10,000円以上 |
| 募集期間 | 2026年10月2日 12:00 〜 2026年10月6日 23:59 |
| 運用開始予定日 | 2026年10月15日 |
| 運用終了予定日 | 2027年2月1日（約3.5ヶ月） |
| 中間貸付先 | SAMURAI ASSET FINANCE合同会社 |
| 最終資金需要者 | LLC “Makesense”（ブランド名 Uzum Nasiya、ウズベキスタン） |
| スキーム | ノンリコース × 期間分割型 |
| 分配方法 | 3ヶ月毎分配（1月・4月・7月・10月末日） |
| 返済方法 | 元金一括償還方式 |
| 保全措置 | 「担保付」表示だが質権の対抗要件が未具備のため、実質的に無担保貸付と同等 |
最終資金需要者のUzum Nasiyaは、ウズベキスタン最大級のデジタルエコシステム「Uzumグループ」で金融事業を担う中核会社です。BNPL（Buy Now Pay Later）の割賦販売事業に充当されます。
投資状況
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 申込金額 | 40,000円 |
| 申込日時 | 2026年10月4日 01:14 |
| ステータス | 投資申込 |
| ファンドURL | https://www.alternabank.jp/fund/detail?id=1177 |
期待リターン（税引前・税引後）
運用期間を2026年10月15日〜2027年2月1日（109日）として試算します。
- 税引前利益：40,000円 × 5.50% × (109日 ÷ 365日) ≒ 657円
- 税引後利益：657円 ×（1 − 0.2042）≒ 523円
⑥ LENDEX「ローンファンド1955号」
案件概要
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| ファンド名 | ローンファンド1955号 |
| 予定利回り | 9.50%（年率、税引前） |
| 運用期間 | 11ヶ月（2026年10月17日 〜 2027年9月16日） |
| 募集総額 | 2,501万円 |
| 最低成立金額 | 1,500万円 |
| 最低投資金額 | 20,000円以上 |
| 募集方式 | 先着順 |
| 募集期間 | 2026年10月1日 20:00 〜 2026年10月7日 23:50 |
| 分配方法 | 元金一括返済、配当は毎月支払 |
貸付案件の内訳
| 項目 | 案件① | 案件② |
|---|---|---|
| 融資額 | 2,500万円 | 1万円 |
| 対象 | 東京都墨田区の一棟ビル（土地・建物） | 運転資金 |
| 保全 | 無担保・連帯保証人付・公正証書有 | 無担保・連帯保証人付 |
申込時点の募集状況は、応募金額1,544万円（進捗61%・出資者82名）、残り957万円でした。
投資状況
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 申込金額 | 30,000円 |
| 申込日時 | 2026年10月4日 01:15 |
| ステータス | 投資申込 |
| ファンドURL | https://lendex.jp/main/fund_detail/2139/ |
期待リターン（税引前・税引後）
運用期間を2026年10月17日〜2027年9月16日（334日）として試算します。
- 税引前利益：30,000円 × 9.50% × (334日 ÷ 365日) ≒ 2,608円
- 税引後利益：2,608円 ×（1 − 0.2042）≒ 2,076円
⑦ Bankers「系統用蓄電池事業支援ファンド11-2号」
案件概要
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| ファンド名 | 系統用蓄電池事業支援ファンド11-2号 |
| 運営会社 | 株式会社バンカーズ |
| 予定利回り | 12.30%（年率、税引前） |
| 運用予定期間 | 約11ヶ月（2026年10月下旬 〜 2027年9月下旬） |
| 目標募集額 | 100,000,000円（上限 274,480,000円） |
| 最低成立金額 | 10,000円 |
| 最低投資金額 | 10,000円（1万円単位） |
| 募集方式 | 先着式 |
| 募集期間 | 2026年10月1日 18:00 〜 2026年10月20日 18:00 |
| ファンド成立予定日 | 2026年10月29日 |
| 運用開始予定日 | 2026年10月30日 |
| 運用終了予定日 | 2027年9月30日 |
| 貸付先 | 株式会社バロンブルー |
| 融資予定金額 | 274,480,000円 |
| 融資金利 | 年13.00% |
| 返済方式 | 元本期日一括払、利息毎月支払 |
| 資金使途 | 蓄電所取得資金の一部（土地、蓄電設備一式、関連権利） |
| 償還・分配 | 満期一括償還／満期一括分配（運用終了日から10営業日後） |
保全措置
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 不動産担保 | 対象不動産への根抵当権（極度額 5億9,400万円） |
| 動産担保 | 蓄電設備への動産譲渡担保権 |
| 債権担保 | 売掛債権への根譲渡担保権、工事請負契約権利への譲渡担保権 |
| 保証 | 法人2社・個人1名による連帯保証 |
融資金利13.00%に対して投資家への予定利回りが12.30%という、Bankersの中でも極端にスプレッドの薄い構成です。そのぶん投資家側の利回りは12.30%と高く、同シリーズでも目を引く水準になっています。
投資状況
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 申込金額 | 10,000円 |
| 申込日時 | 2026年10月4日 01:18 |
| ステータス | 投資申込 |
| ファンドURL | https://www.bankers.co.jp/fund/detail/4592 |
期待リターン（税引前・税引後）
運用期間を2026年10月30日〜2027年9月30日（335日）として試算します。
- 税引前利益：10,000円 × 12.30% × (335日 ÷ 365日) ≒ 1,129円
- 税引後利益：1,129円 ×（1 − 0.2042）≒ 899円
⑧ ポケットファンディング「京都ファンド２号（一次募集）【一部不動産担保付】」
案件概要
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| ファンド名 | 京都ファンド２号（一次募集）【一部不動産担保付】 |
| 営業者 | 株式会社財全ソリューション |
| 募集取扱業者 | ソーシャルバンクZAIZEN株式会社（沖縄県浦添市） |
| 予定利回り | 6.00%（年利、税引前） |
| 運用期間 | 3〜11ヶ月（案件により異なる） |
| 募集総額 | 35,010,000円 |
| 最低投資金額 | 10,000円（以降1,000円単位） |
| 募集方式 | 先着方式 |
| 募集期間 | 2026年10月2日 12:30 〜 2026年10月14日 02:00 |
| 運用開始予定日 | 2026年10月23日 |
| 分配日 | 毎月15日（初回 2026年12月15日） |
| 募集対象 | 2案件（案件1・案件2） |
案件1の詳細（不動産担保付）
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 募集額 | 35,000,000円 |
| 運用期間 | 11ヶ月 |
| 運用完了予定日 | 2027年9月27日 |
| 返済方式 | 一括返済（毎月分配） |
| 担保所在地 | 京都市伏見区深草願成町 |
| 担保構成 | 土地4筆（206.45坪）、建物4棟 |
| 担保評価額 | 102,492,648円 |
| 担保設定 | 抵当権（第1順位） |
| LTV | 63.42% |
担保順位が第1順位で、LTVが63.42%と明示されているのがこの案件のポイントです。10月1日に申し込んだ同社の「東京ファンド15号」は根抵当権の第2順位でしたが、こちらは第1順位の抵当権なので保全の見通しは立てやすくなっています。
投資状況
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 申込金額 | 80,000円 |
| 申込日時 | 2026年10月4日 01:21 |
| ステータス | 投資申込 |
| ファンドURL | https://pocket-funding.jp/funds/detail/730 |
期待リターン（税引前・税引後）
案件1の運用期間（2026年10月23日〜2027年9月27日、339日）で試算します。
- 税引前利益：80,000円 × 6.00% × (339日 ÷ 365日) ≒ 4,458円
- 税引後利益：4,458円 ×（1 − 0.2042）≒ 3,550円
⑨ Funds「将来価値で選ぶ不動産投資「LENZ」1周年ファンド #3」
案件概要
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| ファンド名 | 将来価値で選ぶ不動産投資「LENZ」1周年ファンド #3 |
| 運営企業（借入人） | 株式会社トーシンパートナーズホールディングス |
| 予定利回り | 2.85%（年率、税引前） |
| 予定運用期間 | 約6ヶ月 |
| 募集金額 | 400,000,000円 |
| 募集方式 | 先着募集 |
| 募集期間 | 〜2026年10月13日 15:00 |
| 分配方法 | 3ヶ月毎に配当 |
| 元本償還 | 満期一括 |
| 運用開始・償還予定日 | 詳細不明（ファンド詳細ページが取得できず） |
「LENZ」は、トーシンパートナーズが2025年8月にローンチした「将来価値で選ぶ不動産投資」ブランドです。同社はFundsで2025年7月に初めてクラウドファンディング調達を実施して以降、LENZ関連ファンドを継続的に組成しており、今回はブランド1周年を記念したシリーズの第3弾にあたります。申込時点の応募状況は4億円に対して約1億8,700万円（進捗46%）でした。
なお、ファンド詳細ページがWebFetchで取得できなかったため、運用開始日・償還予定日・具体的な資金使途・保全措置については詳細不明としています。
投資状況
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 申込金額 | 50,000円 |
| 申込日時 | 2026年10月4日 01:27 |
| ステータス | 投資申込 |
| ファンドURL | https://funds.jp/fund/detail/tohshinhd-1stanniversary03 |
期待リターン（税引前・税引後）
運用期間を約6ヶ月（183日）として試算します。
- 税引前利益：50,000円 × 2.85% × (183日 ÷ 365日) ≒ 715円
- 税引後利益：715円 ×（1 − 0.2042）≒ 569円
合計の期待リターン
成立が確定している8ファンド（TSON SMART FUND151号はキャンセル待ちのため除外）の合計です。
| ファンド | 申込金額 | 税引前利益 | 税引後利益 |
|---|---|---|---|
| 利回り不動産92号（赤坂テナントビル第2回） | 50,000円 | 約4,600円 | 約3,661円 |
| NINE FUND Vol.22 | 100,000円 | 約4,052円 | 約3,225円 |
| まにわく44号 | 100,000円 | 約4,986円 | 約3,968円 |
| オルタナバンク 海外BNPL ID1177 | 40,000円 | 約657円 | 約523円 |
| LENDEX ローンファンド1955号 | 30,000円 | 約2,608円 | 約2,076円 |
| Bankers 系統用蓄電池11-2号 | 10,000円 | 約1,129円 | 約899円 |
| ポケットファンディング 京都ファンド２号 | 80,000円 | 約4,458円 | 約3,550円 |
| Funds「LENZ」1周年ファンド #3 | 50,000円 | 約715円 | 約569円 |
| 合計 | 460,000円 | 約23,205円 | 約18,471円 |
| 参考（キャンセル待ち） | 申込金額 | 税引前利益 | 税引後利益 |
|---|---|---|---|
| TSON SMART FUND151号 | 100,000円 | 約5,081円 | 約4,044円 |
キャンセル待ちが繰り上がれば、9ファンド合計で投資額56万円・税引後約22,515円の見込みになります。
投資家としての所感
1日で9ファンドというのはさすがに多いのですが、募集開始が月初に集中した結果こうなりました。せっかくなので、今回の組み合わせを利回り帯で整理してみます。
高利回り帯（9%以上）は、利回り不動産92号（9.20%）、LENDEX 1955号（9.50%）、Bankers 系統用蓄電池11-2号（12.30%）の3本です。利回り不動産92号は港区赤坂3丁目の一棟テナントビルで、優先劣後90:10の構造があるうえ3周年感謝祭の企画案件ということで、立地と利回りのバランスが良く見えました。ただし土地は借地権、建物は1983年竣工で築43年と古く、商業地域の一棟ビルという性格上、テナント退去時の空室リスクは普通の住宅系ファンドより大きいはずです。50,000円にとどめたのはそのためです。
Bankersの系統用蓄電池11-2号は、12.30%という水準に対して融資金利が13.00%。スプレッドがわずか0.7%しかなく、Bankers側の取り分をほぼ削って投資家に回している構成です。保全措置は根抵当権（極度額5億9,400万円）に動産譲渡担保、債権譲渡担保、法人2社・個人1名の連帯保証と手厚いものが並んでいます。とはいえ系統用蓄電池は収益モデル自体が比較的新しい領域で、設備の担保処分性も読みにくい。利回り12.30%という数字は、そのリスクの対価だと理解しています。だから1万円という最小単位です。
LENDEX 1955号は、墨田区の一棟ビルを「対象」としながら保全は「無担保・連帯保証人付・公正証書有」という記載になっています。物件が明示されていても抵当権が設定されていないなら、実質は連帯保証に依存した貸付です。利回り9.50%はそれを織り込んだ水準と見て、30,000円に抑えました。
中利回り帯（6〜8.5%）は、NINE FUND Vol.22（8.50%）、まにわく44号（7.00%）、TSON SMART FUND151号（6.10%）、ポケットファンディング京都ファンド２号（6.00%）の4本。ここが今回の中心で、合計28万円（キャンセル待ち含む）を配分しています。
NINE FUND Vol.22は、運営会社が事業費の約57%を劣後出資している点が際立っています。優先出資1億2,000万円に対して劣後出資2億1,300万円という比率は、不動産クラウドファンディングの中でもかなり厚い。千歳市のRC造5階建27戸という物件自体は地方案件ですが、ここまで劣後が厚ければ売却価格が相当下がっても優先出資は守られる計算になります。応募倍率283%の抽選に当選できたのは運が良かったです。ただしキャピタル型なので、分配額は売却結果次第という点は忘れないようにしたいところです。
ポケットファンディングの京都ファンド２号は、10月1日に申し込んだ「東京ファンド15号」との対比が面白いファンドでした。東京ファンド15号は根抵当権の第2順位で、担保評価額は巨額だが先順位債権次第で実質保全力が読めない構造でした。今回の京都ファンド２号は抵当権第1順位でLTV 63.42%と明示されており、どれだけの余裕があるのかがはっきりわかります。同じ6.00%の利回りなら、保全の見通しが立つこちらを厚めに持ちたくなる。80,000円という配分はそういう判断です。
TSON SMART FUND151号はキャンセル待ちでの登録です。東京23区・駅徒歩13分・築4年・全期間空室保証付きという、インカム型として申し分ない条件がそろっていて、6.10%という利回りはむしろ控えめに感じます。先着式で埋まってしまったので繰り上がり待ちですが、繰り上がったら素直に嬉しい案件です。
低利回り帯はFundsの「LENZ」1周年ファンド #3（2.85%）です。50,000円で約6ヶ月、税引後の見込みは569円しかありません。正直、単体の収益性で選ぶ案件ではありません。Fundsは上場企業グループや一定規模の事業会社を借入人とする貸付型で、利回りが低いかわりに貸し倒れ実績がないという立ち位置のプラットフォームです。ポートフォリオ全体のリスクを下げる「守りの枠」として、少額を継続的に置いておくという使い方をしています。
オルタナバンクのID1177（5.50%）については、1点注意しておきたい部分があります。ファンド名に「担保付」の表示があるものの、ページ上では質権の対抗要件が未具備であり第三者に対抗できないと明記されています。つまり実質は無担保貸付と同等です。加えて「ノンリコース × 期間分割型」という構造上、約3.5ヶ月で償還された後も最終資金需要者の返済が続くため、借換えが失敗すれば後続のファンドで問題が表面化する可能性があります。ウズベキスタンのUzumグループという相手先自体は現地最大級のデジタルエコシステムで悪くないのですが、利回り5.50%で新興国の無担保貸付を取るバランスかというと微妙です。40,000円という金額はその迷いの表れでもあります。
全体としては、担保順位が明確な案件と劣後出資が厚い案件に資金を寄せ、無担保・新興領域の高利回り案件は最小単位に抑える、という配分になりました。利回り12.30%のBankersに1万円、利回り2.85%のFundsに5万円という一見ちぐはぐな配分も、この原則から出てきた結果です。高い数字に金額を寄せないのが、ソーシャルレンディングを続けるうえで一番大事なことだと思っています。
まずはそれぞれ成立と運用開始を見守りたいと思います。
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