恵比寿・広尾エリアで年利18%の不動産クラウドファンディングが出た。申込率は116%でキャンセル待ちになるほどの人気で、2026年5月3日に120,000円を申し込んだ。TORCHES（トーチズ）は少数精鋭の高利回りキャピタル型ファンドで知られているが、今回のNo.33はその中でも特に注目度の高い案件だった。
ファンド概要
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| プラットフォーム | TORCHES |
| ファンド名 | No.33 渋谷区恵比寿2丁目ファンドⅡ |
| 申込金額 | 120,000円 |
| 想定利回り | 18.0%（税引前） |
| 運用期間 | 7.5ヶ月（2026年5月15日〜12月25日） |
| 募集金額 | 2億3,706万円 |
| 募集方式 | 先着 |
| 申込状況 | 116%・キャンセル待ち |
恵比寿2丁目という立地
物件は東京都渋谷区恵比寿2丁目。恵比寿駅と広尾駅からともに徒歩10分という、2路線が使える希少エリアだ。
建物は鉄骨鉄筋コンクリート造・地下1階付7階建・延床952㎡・1990年築のビル。築35年超だが、目的は売却（キャピタルゲイン）なので建物の状態よりも土地の価値が核心となる。
渋谷駅周辺は大規模再開発が続いており、その余波が恵比寿・広尾エリアへも及んでいる。隣地のNo.26ファンドとの一体開発の可能性も言及されており、土地の希少性と再開発需要が18%という高利回りの背景にある。
「ファンドⅡ」という意味
今回は「Ⅱ」、つまり継続ファンド。同じ物件でフェーズを分けた資金調達は、権利調整の進捗に合わせて段階的に資金を積み上げていくスキームとして合理的だ。第1弾が成立・進行中であることは案件の信頼性を示している。
18%利回りのリスクを整理する
年利18%という数字は、通常の不動産CFとは桁違いだ。この高さの根拠と引き換えのリスクを正直に書く。
| リスク項目 | 内容 |
|---|---|
| キャピタル型の不確実性 | 売却益が確定するまで利益は確定しない |
| 優先劣後比率 | 99:1（劣後が薄い） |
| 権利調整リスク | 複数権利者との交渉が長引く可能性 |
| 市況変動リスク | 売却時の不動産市場の状況に依存 |
| 元本保証なし | 出資元本の保証はされない |
劣後出資比率が1%と薄いのは確かに気になる点。ただしTORCHESは少数精鋭のキュレーション型で、案件の目利き力をプラットフォームの競争優位としている。今回も先着開始直後に116%を集めた事実が、その信頼性を傍証している。
申込状況と期待リターン
申込率116%でキャンセル待ちに入っているが、キャンセルが出れば当選する可能性がある。
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 申込金額 | 120,000円 |
| 利回り | 18.0% |
| 運用期間 | 7.5ヶ月 |
| 税引前利益 | 13,500円 |
| 税引後利益（約20.42%控除） | 10,743円 |
7.5ヶ月で約1万円の税引後リターンは、金額的には控えめに見えるかもしれないが、年率換算では抜群の効率だ。
まとめ
恵比寿という都心一等地での再開発型ファンドに18%という利回りがついた。リスクは確かに高いが、渋谷エリアの再開発の勢いとTORCHESの案件選別力を信頼して申し込んだ。キャンセル待ち状態なので当選するかどうかはまだわからないが、枠を押さえた段階での選択は正しかったと思っている。
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