今日は「利回り不動産」と「利回りくん」から、タイプの異なる2つのファンドに申し込みました。片方は利回り8.9%の高利回り型、もう片方は劣後出資5%で守りを固めた安定型。それぞれの特徴を整理しつつ、申込内容を記録しておきます。
ファンド概要
| 項目 | 利回り不動産89号ファンド（南青山5丁目区分店舗 第2回） | 利回りくん 第5期 ニュー上馬マンション |
|---|---|---|
| 予定利回り | 8.9%（年換算） | 3.0%（年利） |
| 運用期間 | 12ヶ月 | 6ヶ月（2026/8/1〜2027/1/31） |
| 募集金額 | 675,000,000円 | 9,870,000円 |
| 優先劣後比率 | 詳細不明（優先劣後出資あり） | 優先95%／劣後5% |
| 募集方式 | 詳細不明 | 先着順 |
| 最低投資額 | 10,000円 | 10,000円 |
| 分配方式 | 半年ごと | 詳細不明 |
対象物件の詳細
南青山5丁目区分店舗（利回り不動産89号）
所在地は港区南青山5丁目。区分店舗という点以外の詳細（築年数・構造・面積など）はファンドページに明記がなく詳細不明でした。マスターリース契約により空室リスクを回避する満室保障の仕組みが採用されています。
ニュー上馬マンション（利回りくん第5期）
- 所在地：東京都世田谷区野沢4-23-14
- 竣工：1970年6月15日
- 構造：鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋コンクリート造陸屋根7階建
- 延べ床面積：1,880.72㎡
- 立地：駒澤大学駅徒歩6分、駐車場あり
築年数はそれなりに経っていますが、駅徒歩6分という立地の強さが評価ポイントです。運用主体はシーラグループで、親会社である株式会社シーラホールディングスとマスターリース契約を締結して運用する体制です。
このファンドを選んだ理由
利回り不動産89号は8.9%という高利回りが最大の魅力です。南青山という都心一等地の物件で、優先劣後出資による損失負担の仕組みも用意されているため、高利回りとリスク対策のバランスを見て申込みました。
ニュー上馬マンションは利回り3.0%と控えめですが、優先出資95%／劣後出資5%という劣後出資比率が明記されている点が安心材料です。不動産評価額が5%を超えて下落しない限り元本に影響が出ない設計になっており、駅近マンションという物件の堅実さも含めて、ポートフォリオの守りの部分として選びました。
気になるリスクと対策
| リスク項目 | 内容 | 対策 |
|---|---|---|
| 空室リスク（南青山） | 区分店舗のテナント退去時の収益減 | マスターリース契約による満室保障 |
| 元本毀損リスク（南青山） | 物件価格下落時の元本割れ | 優先劣後出資（事業者が損失を先に負担） |
| 元本毀損リスク（上馬） | 物件評価額下落時の元本割れ | 劣後出資5%（評価額5%超下落まで元本保護） |
| 築古リスク（上馬） | 1970年築、老朽化に伴う修繕コスト | 詳細な対策記載なし（詳細不明） |
| 情報開示リスク（南青山） | 募集方式・優先劣後比率の詳細非開示 | 詳細不明 |
申込状況と期待リターン
利回り不動産89号ファンド
抽選申込：70,000円
- 募集期間：2026/7/16〜7/23
- 申込状況：506,800,000円／675,000,000円（募集中）
- 税引前期待利益：約6,230円（70,000円 × 8.9% × 365/365日）
- 税引後期待利益：約4,958円
ニュー上馬マンション（第5期）
抽選申込：70,000円
- 募集期間：2026/7/16 20:00〜7/20 12:00
- 申込状況：14,910,000円／9,870,000円（151%、募集口数超過）
- 税引前期待利益：約1,059円（70,000円 × 3.0% × 184/365日）
- 税引後期待利益：約842円
2ファンド合計で140,000円の申込、税引後の期待利益は合計で約5,800円となる見込みです。ニュー上馬マンションは既に募集口数を超過しているため抽選結果次第、南青山ファンドも人気が高く、当選できるかどうかは今後の申込動向次第です。
まとめ
高利回り型の南青山区分店舗ファンドと、劣後出資による守りを固めた上馬マンションファンド、性格の異なる2つのファンドに同時申込しました。どちらも当選すれば良し、外れても他のファンドで機会を待つスタンスで、引き続き複数プラットフォームへの分散申込を続けていきます。
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