ソーシャルレンディング投資記録 2026年10月22日

2026年10月22日は、CREALで東京・八丁堀のホテルファンドに投資申込、TORCHESで系統用蓄電池用地ファンド2本（長崎県西海市はキャンセル待ち、香川県さぬき市は投資申込）、COMMOSUSで浅草プロジェクトに投資申込を行いました。計4件、合計350,000円の申込となります。それぞれの案件概要をまとめます。

案件概要

投資状況

CREAL「八丁堀ホテル」

募集金額8億7,600万円、運用期間36ヶ月という長期・大型のホテルファンドです。投資対象は東京都・八丁堀駅周辺のアパートメントホテルで、1室あたり36〜38㎡という広めの客室16室で構成されています。

想定利回り7.4%の内訳は、インカムゲイン相当が1.2%、キャピタルゲイン相当が6.2%となっており、売却益への依存度が高い構成です。運営面ではCREALの関係会社であるクリアルホテルズと15年の定期建物賃貸借契約（マスターリース・固定賃料型）を締結しており、運用期間中の賃料収入は安定しやすい設計といえます。

一方、本ファンドは優先劣後構造を採用していません。そのかわりにSPCによる倒産隔離が設けられ、ノンリコースローンを活用したLTVは46.4%に抑えられています。また配当上限を設けていないため、売却が想定を上回った場合は運用成果に応じた変動配当が期待できる仕組みです。募集期間は2026年10月21日〜11月16日。

期待リターン（100,000円投資・運用36ヶ月＝1,095日の場合）

• 税引前利益：約22,200円
• 税引後利益：約17,667円（税率20.42%として計算）

TORCHES「No.69 長崎県西海市 系統用蓄電池用地ファンド」

想定利回り18.0%、運用期間10ヶ月のキャピタル型ファンドです。投資対象は長崎県西海市崎戸町蠣浦郷にある計819㎡・2筆の系統用蓄電池用地の地上権（土地1：106㎡・雑種地、土地2：713㎡・原野）。

ポイントは、九州電力との系統連系が確定済みで、かつ売却先企業との売買契約も締結済みという点です。系統用蓄電池案件のボトルネックになりやすい連系枠と出口の双方が事前に確定しているため、キャピタル型としては出口戦略が明確な構成といえます。募集金額は5億1,678万円、最低投資額10万円（1口1万円・10口から）、先着式募集で払い戻し期日は2027年9月10日。優先劣後比率は99:1です。

なお本ファンドは先着式で埋まっていたため、今回はキャンセル待ちでの申込となっています。

期待リターン（100,000円投資・運用303日の場合）

• 税引前利益：約14,942円
• 税引後利益：約11,889円（税率20.42%として計算）

TORCHES「No.70 香川県さぬき市 系統用蓄電池用地ファンド」

No.69と同じスキームの系統用蓄電池用地ファンドで、こちらは香川県さぬき市志度が対象エリアです。3筆・合計1,171㎡の山林の地上権を投資対象とし、四国電力との系統連系が確定済み、かつ売却先企業との売買契約も締結済みとなっています。

想定利回り18.0%、運用期間10ヶ月（2026/10/30〜2027/8/27予定）、募集金額5億1,678万円、最低投資額10万円、出資口数上限5,000口、優先劣後比率99:1、先着順募集という条件もNo.69とほぼ共通です。こちらは先着で枠を確保でき、投資申込が完了しました。

期待リターン（100,000円投資・運用301日の場合）

• 税引前利益：約14,844円
• 税引後利益：約11,811円（税率20.42%として計算）

COMMOSUS「171号 浅草プロジェクト」

想定利回り6.0%、運用期間9ヶ月、募集金額2億2,000万円の不動産担保ファンドです。募集開始は2026年10月22日12時30分で、申込時点での募集進捗は70.0%程度となっていました。「先入金」対応ファンドのため、口座残高から充当される形になります。

なお、本記事執筆時点でCOMMOSUS公式サイトが403エラーで参照できなかったため、ファンド条件はソーシャルレンディングウォッチの掲載情報をもとにしています。貸付先・担保の詳細については公式サイトが復旧次第、改めて確認したいところです。

期待リターン（50,000円投資・運用9ヶ月の場合）

• 税引前利益：約2,250円
• 税引後利益：約1,791円（税率20.42%として計算）

投資家としての所感

本日の目玉はTORCHESの系統用蓄電池用地ファンド2本です。想定利回り18.0%という水準は現在のSL市場でも最上位クラスで、しかも電力会社との系統連系と売却先との売買契約がどちらも事前に確定済みという点が効いています。キャピタル型の最大のリスクは「売れないこと」なので、出口が契約レベルで固まっている案件は、同じ高利回り帯のなかでも性質がかなり違うと感じます。No.69は先着に間に合わずキャンセル待ちになりましたが、同条件のNo.70を確保できたのは幸運でした。ただし優先劣後比率99:1と劣後出資がごく薄いため、高利回りに見合ったリスクは負っている前提で臨みたいところです。

CREALの八丁堀ホテルは、運用期間36ヶ月・優先劣後構造なしという点で、これまで申し込んできた案件とは毛色が異なります。利回り7.4%のうち6.2%がキャピタル相当なので、実質的には3年後の売却価格に賭ける構造です。そのかわりマスターリースによる固定賃料とSPCでの倒産隔離、LTV46.4%という控えめな借入比率が下支えになっており、「劣後出資のかわりに別の仕組みでリスクを抑えている」設計と理解しています。資金が3年拘束される点は、他案件とのバランスを見ながら管理していきます。

COMMOSUSの浅草プロジェクトは利回り6.0%・9ヶ月と堅実な水準で、ポートフォリオの安定部分を担う位置づけです。先入金方式で口座残高を活用できるのも使い勝手が良い点でした。公式サイトが参照できず担保内容を直接確認できなかったのは引っかかるので、復旧後に貸付先と担保評価を見ておきたいと思います。

全体として、本日は高利回りのキャピタル型2本と、堅実なインカム寄り2本を組み合わせた形になりました。TORCHESへの集中度が上がってきているので、今後はプラットフォーム分散も意識していきます。