6月のスタートは景気よく、3つのファンドに同時申込してきました。
今回ピックアップしたのは、CAPIMA「薬膳火鍋（ファンド105号）」、COMMOSUS「神宮前プロジェクト（161号）」、利回り不動産「86号（北海道千歳市マンション第3回）」の3本。
利回り・運用期間・案件の種類が全部違うので、ポートフォリオを横に広げるという意味でもバランスの良い組み合わせになりました。
それぞれどんな案件なのか、なぜ選んだのかを順に整理していきます。
① CAPIMA「薬膳火鍋（ファンド105号）」
ファンド概要
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| ファンド名 | 薬膳火鍋（ファンド105号） |
| 利回り（年率） | 8.0% |
| 運用期間 | 12ヶ月（2026/06/12 〜 2027/06/11） |
| 募集金額 | 5,000万円（最低成立3,000万円） |
| 最低投資額 | 10,000円（1口） |
| 募集方式 | 抽選募集 |
| 募集期間 | 2026/06/01 19:00 〜 06/03 24:00 |
| 配当 | 毎四半期 |
| 申込金額 | 70,000円 |
案件のポイント
借入人は銀座・赤坂などで薬膳火鍋専門店「天香回味（てんしゃんほいうぇい）」を運営する株式会社ナチュラルフード。
TBS「人生最高レストラン」でも紹介された名店で、CAPIMAでは過去にも複数回の償還実績があるリピーター借入人です。
担保は、貸付先の関係者が所有する東京都中央区勝どきの区分マンション（2023年築・約56㎡・2LDK）に設定された第二順位の抵当権。
鑑定評価額は1億6,700万円で、貸付金と第一抵当権債権の合計は評価額の72.5%に収まる設計になっています。
なぜ選んだか
- 年利8.0%は1年案件としては十分高水準
- 「飲食店向け運転資金 × 都心マンション抵当権」というハイブリッド構成で、事業性と不動産担保のバランスが取れている
- 過去償還実績のある借入人なので、初見の案件よりは信頼性が高い
- 名店・名料理人シリーズというコンセプトが分かりやすいのも個人的にはプラス
気になるリスクと対策
| リスク | 対策 |
|---|---|
| 飲食店事業の業績悪化による返済遅延 | 第二順位とはいえ都心マンションの抵当権で保全 |
| 抵当順位が第二位 | 第一抵当を含めても評価額の72.5%に収まる設計 |
| 抽選で外れる可能性 | 落選なら次の案件に回せばよい、と割り切る |
② COMMOSUS「神宮前プロジェクト（COMMOSUSファンド161号）」
ファンド概要
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| ファンド名 | 神宮前プロジェクト（COMMOSUSファンド161号） |
| 利回り・運用期間 | 詳細はサイト参照（取得時アクセス制限あり） |
| 募集方式 | 抽選申込 |
| 申込金額 | 70,000円 |
※ 申込当日にファンドページの詳細情報が取得できなかったため、ここでは申込内容のみ記載しています。最新情報はCOMMOSUS公式をご確認ください。
なぜ選んだか
- 「神宮前」という立地ブランドは東京の中でも屈指で、不動産系案件としての安心感が大きい
- COMMOSUSは比較的新しいプラットフォームながら、案件数も着実に積み上がってきている
- 抽選方式なので早押し合戦に巻き込まれないのがありがたい
気になるリスクと対策
| リスク | 対策 |
|---|---|
| 詳細情報が事前に十分把握できなかった | 抽選当選後にあらためて目論見書を精読する想定 |
| 当選率が読みにくい | ハズレ前提で他の案件にも分散済み |
③ 利回り不動産「86号ファンド（北海道千歳市マンション第3回）」
ファンド概要
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| ファンド名 | 利回り不動産86号ファンド（北海道千歳市マンション第3回） |
| 利回り（年率） | 7.0% |
| 運用期間 | 12ヶ月 |
| 募集金額 | 1億4,400万円 |
| 最低投資額 | 10,000円 |
| 申込期間 | 2026/06/04 〜 06/09 |
| 募集方式 | 投資申込（先着・スイッチング募集中） |
| 分配 | 半年ごと |
| 申込金額 | 70,000円 |
| 特典 | ワイズコイン獲得（Amazonギフト券交換可） |
案件のポイント
舞台は北海道千歳市。新千歳空港を擁し、半導体大手ラピダスの工場進出で全国的にも注目を集めているエリアです。
利回り不動産では同物件で第1回・第2回と続き、今回は第3回目のファンド。シリーズ化されている案件なので、運用実績の積み上がりも追いやすいのが嬉しいところ。
なぜ選んだか
- 千歳エリア＝半導体需要による地価上昇期待という強いストーリー
- 第1回・第2回と続くシリーズ案件で、運用ノウハウの蓄積が見込める
- 利回り不動産はワイズコインによる実質的な利回り上乗せがあり、税引後リターンを補強できる
- 7.0%・12ヶ月という、不動産系としては標準的かつ手堅い条件
気になるリスクと対策
| リスク | 対策 |
|---|---|
| 地方マンションの空室・流動性リスク | ラピダス進出による人口流入トレンドが下支え |
| 不動産価格の下落 | 優先劣後構造（事業者が劣後出資）で一定の保護 |
| 募集枠が大きく途中で資金集まらない可能性 | 既に46.5%まで進捗、人気シリーズなので集まりやすい |
期待リターン試算（各70,000円・12ヶ月運用想定）
| ファンド | 利回り | 税引前利益 | 税引後利益（×0.7958） |
|---|---|---|---|
| CAPIMA 薬膳火鍋 | 8.0% | 5,600円 | 約 4,456円 |
| COMMOSUS 神宮前 | 詳細不明 | — | — |
| 利回り不動産86号 | 7.0% | 4,900円 | 約 3,899円 |
COMMOSUSが利回り7%前後と仮定すれば、3本合計でおおよそ税引後12,000円〜13,000円程度のリターンが見込める計算になります。
投資元本は3本合計21万円、現金を寝かせるよりはずっと働かせている感がありますね。
まとめ
今回の3本は、
- 都心マンション抵当 × 飲食店運転資金（CAPIMA・8%）
- 神宮前という立地ブランド（COMMOSUS・抽選）
- 千歳市 × 半導体需要の不動産シリーズ（利回り不動産・7%）
と、見事に案件の毛色が被っていないのが個人的に気に入っているポイントです。
1つのプラットフォーム・1つのテーマに資金が偏らないよう、月初のうちにバランスを整えておけたのは良かったと思います。
抽選2本＋先着1本なので、抽選2本が両方外れた場合は別の案件で穴埋めする必要がありますが、それも含めてSL投資の楽しみのひとつ。
それぞれの当落・結果はまた追って記録していきます。
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