逗子・葉山への家族旅行の前夜、深夜1時すぎに申し込みを完了した案件がある。crealの「文京千石レジデンス」ファンドだ。文京区という都心の安定エリアに建つ新築マンション、利回り5.3%、運用期間24ヶ月。数字だけ見てもバランスがいいが、もう少し掘り下げてみた。
ファンド概要
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| プラットフォーム | creal |
| ファンド名 | 文京千石レジデンス |
| 想定年利 | 5.3%（インカムゲイン2.5% ＋ キャピタルゲイン2.8%） |
| 運用期間 | 2026年5月29日〜2028年5月31日（想定24ヶ月） |
| 募集総額 | 14億4,300万円（成立下限額：13億7,085万円） |
| 募集方式 | 先着式 |
| 優先劣後構造 | なし |
| 配当上限 | なし（超過利益は全額投資家へ分配） |
対象物件の詳細
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 所在地 | 東京都文京区千石（千石駅徒歩約7分） |
| 種別 | 新築レジデンス |
| 構造 | RC造 |
| 間取り・戸数 | 1LDK 9戸 ／ 2LDK 11戸（計20戸） |
| 竣工 | 2026年2月下旬 |
千石駅は都営三田線が通るターミナル。文京区は東京23区のなかでも教育・医療環境が整い、ファミリー層の需要が根強いエリアだ。竣工直後の新築物件であり、劣化リスクは低い。
このファンドを選んだ理由
①文京区の底堅い賃貸需要 文京区は大学・病院が集中し、単身〜ファミリーまで幅広い賃貸需要がある。空室リスクが比較的低く、キャピタルゲイン狙いのエグジットにも期待が持てる立地だ。
②新築×RC造のクオリティ 築浅物件はメンテナンスコストが低く、売却時の価格下落幅も抑えられやすい。RC造という耐久性の高さも長期運用に向いている。
③インカム＋キャピタルの二刀流 利回り5.3%のうちインカムゲイン2.5%は賃料収入由来、残り2.8%は売却益由来。賃貸収益でダウンサイドを支えながら、売却でアップサイドを狙う構造が気に入った。
④配当上限なしの設計 運用がうまくいけばその恩恵が全額還元される仕組みは素直に嬉しい。想定以上のリターンになる可能性がある。
気になるリスクと対策
| リスク | 対策・ポイント |
|---|---|
| 空室・賃料下落リスク | マスターリース契約（株式会社ASSETIA）により賃料収入を安定化 |
| 運営会社の倒産リスク | 倒産隔離スキーム採用（特別目的会社で物件を保有） |
| 売却価格の下落リスク | 文京区の需要安定エリア＋新築物件の強みでカバー |
| 借入に伴う財務リスク | 財務制限条項あり（注意が必要） |
| 優先劣後構造なし | 元本保護の安全網がない点は留意が必要 |
優先劣後構造がない点は、通常のcrealファンドと比べると注意が必要だ。ただし倒産隔離スキームで運営会社リスクをある程度切り離していること、そして物件自体の価値が担保になることで、リスクはある程度コントロールされているとみている。
申込状況と期待リターン
- 申込日時：2026年4月19日 01:38（先着式・即時申込）
- 申込金額：200,000円
| 金額 | |
|---|---|
| 税引前利益 | 21,200円（200,000円 × 5.3% × 730日 ÷ 365） |
| 税引後利益 | 約16,871円（税率20.42%控除後） |
24ヶ月で税引後約1.7万円。年換算で約8,400円のリターンになる計算だ。
まとめ
文京千石レジデンスは、立地・物件クオリティ・利回り構造のバランスが取れた堅実な案件だ。優先劣後なしという点はデメリットだが、倒産隔離と安定エリアという2つの安全弁がそれをカバーしている。配当上限なしのアップサイドも含め、24ヶ月先の結果が楽しみな投資になった。
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