三重県川越町の築3年4ヶ月・メゾネットタイプの集合住宅に、TSON FUNDINGの「SMART FUND123号」として投資申込みをした。利回り5.7%、運用期間12ヶ月、そして全期間空室保証という組み合わせが決め手になった。
ファンド概要
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| ファンド名 | TSON SMART FUND123号（三重県川越町Ⅱ【2期】） |
| 年利 | 5.7% |
| 運用期間 | 365日（12ヶ月） |
| 配当形式 | インカム型（家賃収入が原資） |
| 募集金額 | 7,470万円 |
| 募集方式 | 先着順 |
| 最低投資額 | 1万円（1口） |
| スキーム | 匿名組合型 |
| 優先劣後比率 | 90：10 |
対象物件の詳細
- 所在地：三重県三重郡川越町大字亀崎新田字新開55番地40
- 種別：木造2×4工法 メゾネットタイプ 1棟6戸
- 築年数：築3年4ヶ月（2022年11月完成）
- 最寄駅：近鉄名古屋線「川越富洲原」駅（自転車約11分）
- 敷地面積：723.40㎡
- 延床面積：410.64㎡
川越町は四日市市と桑名市に挟まれた工業系の町で、周辺には大手製造業の事業所が集まるエリア。メゾネットタイプは賃貸市場における希少性が高く、TSONによると「約3.7%の希少価値」があるとされている。ファミリー層や長期居住を求める入居者と相性が良く、一般的なワンルームより退去率が低い傾向がある。
このファンドを選んだ理由
① 全期間空室保証がついている
インカム型ファンドの最大のリスクは空室による収益減だが、このファンドは外部保証会社による全期間空室保証が設定されている。想定外の空室が出ても分配金への影響が遮断される点は、インカム型を選ぶ上で重要な安心材料になる。
② 築浅物件で設備劣化リスクが低い
2022年11月完成、つまり申込時点で築3年4ヶ月。外壁・設備の大規模修繕が必要になるまでの猶予があり、1年間の運用期間中に物件状態が急変するリスクは小さい。
③ TSONの運用実績
TSON FUNDINGは332ファンド・約326億円の運用実績を持ち、これまで元本割れゼロ。もちろん過去実績が将来を保証するわけではないが、運営会社の継続性という観点では一定の信頼感がある。
④ 募集開始直後に満額達成
申込日（4月29日11:00）から数時間以内に募集完了に至った。募集期間は5月2日13:00までだったが、早々に7,500万円/7,470万円と超過達成している。こうした人気ぶりは、ファンドの信頼度を市場が示していると読める。
気になるリスクと対策
| リスク | 対策 |
|---|---|
| 空室リスク | 外部保証会社による全期間空室保証 |
| 自然災害リスク | 住まいの総合保険加入（自然災害対応） |
| 第三者への賠償リスク | 施設賠償保険（最大3億円補償） |
| 価格下落リスク | 優先劣後構造（劣後10%がバッファ）、土地は所有権取得 |
| 運営会社リスク | 332ファンド・元本割れゼロの実績。ただし倒産リスクはゼロではない |
匿名組合型のため、元本保証はない。ただし劣後出資10%が先に損失を吸収する仕組みになっており、物件価値が10%超下落しない限り優先出資者（投資家側）の元本は守られる設計だ。
申込状況と期待リターン
- 申込日時：2026年4月29日 11:49
- 申込種別：即時申込（先着順）
- 申込金額：100,000円（10口）
期待リターンの試算
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 投資元本 | 100,000円 |
| 年利 | 5.7% |
| 運用日数 | 365日 |
| 税引前利益 | 5,700円 |
| 税引後利益（20.42%源泉徴収） | 約4,536円 |
12ヶ月後に元本＋約4,536円（税引後）が戻ってくる計算。大きな金額ではないが、全期間空室保証があるインカム型で年5%超という水準は、ソーシャルレンディングの中でもバランスが取れている部類だと感じる。
まとめ
全期間空室保証・築浅・優先劣後構造の三重のリスクヘッジが揃った案件。インカム型は「何もなければ静かに分配金が入ってくる」タイプなので、運用期間中に余計な心配をしなくていいのが個人的に合っている。
12ヶ月後、無事に元本と分配金が戻ってきたときにまた報告したい。
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