4月30日、1日のうちに2つのソーシャルレンディングファンドへ申し込んだ。片方は東京・六本木の実物不動産を裏付けにした安定系、もう片方は利回り9.5%のハイリターン系ローンファンドだ。性格の異なる2本を組み合わせることで、リターンとリスクのバランスを取ることを意識した。
2ファンドの概要
| 項目 | トモタクCF123号（六本木） | ローンファンド1833号 |
|---|---|---|
| プラットフォーム | TOMOTAQ | LENDEX |
| 利回り（年率・税引前） | 7.0%（インカム4.5%＋キャピタル2.5%） | 9.50% |
| 運用期間 | 12ヶ月（2026/5/15〜2027/5/14） | 11ヶ月（2026/5/14〜2027/4/13） |
| 募集総額 | 32,400万円 | 5,001万円 |
| 最低投資額 | 1万円 | 2万円 |
| 優先劣後比率 | 優先90%／劣後10% | 記載なし |
| 担保・保証 | マスターリース契約（空室保証付） | 無担保・連帯保証人付・公正証書有 |
| 募集方式 | 先着順 | 先着式 |
| 申込金額 | 120,000円 | 120,000円 |
トモタクCF123号（六本木）の物件詳細
- 所在地：東京都港区六本木七丁目18番6号（六本木ヒルズ至近）
- 種別：店舗（地下1階の2区画 / B1=29.30㎡、B2=102.92㎡）
- 構造：鉄筋コンクリート地下1階付6階建
- 築年数：昭和42年12月新築（約58年）
- 現況：居酒屋・会員制鮨店が賃貸中
- スキーム：信託保全＋マスターリース契約（賃料固定・解約不可）
六本木という高需要エリアの飲食テナントを対象にしており、マスターリースで賃料が固定されているため空室リスクが抑えられている。CF97号の後継ファンドで、既存運用の継続という形も安心材料のひとつだ。
ローンファンド1833号の案件詳細
- 案件①：千葉県千葉市の一棟マンション（土地および建物）向けローン
- 案件②：埼玉県内の事業者向け運転資金
- 保全：連帯保証人付・公正証書有（無担保）
- 審査：外部有識者（弁護士等）による第三者検証済み
借入人の匿名化が維持されており、詳細な物件情報は非開示。ただしLENDEXは独立した弁護士等による審査検証が入るのが標準スキームで、一定の信頼性は担保されている。
この2本を選んだ理由
トモタクCF123号を選んだのは、場所の強さと収益構造の安定感だ。六本木ヒルズ周辺という希少立地の飲食テナントは、景気変動があっても賃料水準が崩れにくい。マスターリース契約で賃料固定・空室保証が付いており、インカムゲインとキャピタルゲインを組み合わせた利回り7.0%は、リスクに見合ったリターンと判断した。
ローンファンド1833号を選んだのは、利回り9.5%という水準の高さが純粋な魅力だ。千葉の一棟マンション案件は不動産を返済財源の一つとして位置づけており、運転資金との複合構成は返済リスクの分散にもなる。無担保という点はリスクだが、連帯保証・公正証書というソフトな保全と高利回りをセットで評価した。
2本を合わせることで「不動産担保型の安定系」と「高利回りのローン系」というポートフォリオ内の役割を明確に分けられている。
気になるリスクと対策
| リスク | 対策 |
|---|---|
| 物件の老朽化リスク（CF123：築58年） | マスターリース契約で収益は安定。建物価値への直接依存度は低い |
| キャピタルゲインの不確実性（CF123） | インカムゲイン4.5%だけでも一定のリターンを確保できる |
| 借入人匿名・無担保（1833号） | 連帯保証人・公正証書・弁護士審査で補完 |
| 期限前返済リスク（1833号） | 早期返済時は再投資先を探す必要があるが、損失は生じない |
申込状況と期待リターン
申込時点でいずれも100%達成・募集完了済み。どちらも人気の高いファンドで、先着式にもかかわらず早期に完了している。
トモタクCF123号（六本木）
- 申込金額：120,000円
- 利回り：7.0%／年、運用期間：365日
- 税引前利益：120,000円 × 7.0% × (365日 ÷ 365日) ＝ 8,400円
- 税引後利益：8,400円 × (1 − 0.2042) ＝ 約6,685円
ローンファンド1833号
- 申込金額：120,000円
- 利回り：9.5%／年、運用期間：335日（2026/5/14〜2027/4/13）
- 税引前利益：120,000円 × 9.5% × (335日 ÷ 365日) ＝ 約10,463円
- 税引後利益：10,463円 × (1 − 0.2042) ＝ 約8,326円
2ファンド合計
| 金額 | |
|---|---|
| 総投資額 | 240,000円 |
| 税引前利益合計 | 18,863円 |
| 税引後利益合計 | 15,011円 |
まとめ
4月末の2口申込で、合計24万円を性格の異なる2ファンドに分散できた。六本木テナントという物件の「顔」が見える安定系と、利回り9.5%の高リターン系をセットにすることで、ポートフォリオに厚みが出た感覚がある。税引後で年間1.5万円超の利益見込みはまずまずで、2027年春にかけて順調に回ってくれることを期待したい。
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