利回り5.6%×担保付きシニアローン｜OwnersBook「中央区八丁堀ホテル・オフィス用地案件」に7万円投資しました

OwnersBookで募集が始まった「中央区八丁堀ホテル・オフィス用地案件」に申し込みました。八丁堀という東京駅至近の希少立地で、ホテル・オフィス用地を担保にしたシニアローン案件です。利回り5.6%、運用期間20ヶ月、抵当権付きという守りの効いたスペックが気に入って、自分は7万円を投じています。

ファンド概要

対象は東京都中央区八丁堀に所在するホテル・オフィス用地。八丁堀は東京駅・京橋・日本橋に徒歩圏で、JR京葉線・東京メトロ日比谷線が通る都心のオフィス・ホテル激戦区です。再開発と新規ホテル開業が続くエリアで、用地そのものの希少性と将来的な出口の取りやすさが期待できる立地と言えます。

借入人は総合不動産会社で、本案件はこの用地を取得するための資金として14億円を貸付ける構造。担保として抵当権が設定され、シニアローン（優先的な弁済順位を持つ貸付）として組成されています。

OwnersBookは案件ごとに担保設定とシニア／メザニンの区分を明示していますが、本案件は最上位のシニアローンで抵当権付き。万一返済不能になった場合でも、担保不動産の処分代金から優先的に回収できる立場に立てます。匿名組合出資の中ではリスク順位が低めに設計されている点が安心材料です。

不動産案件で一番不安なのは「いざという時に売れない物件」を担保にされること。八丁堀のホテル・オフィス用地は、ホテルオペレーター・デベロッパー双方からの需要が厚く、仮にデフォルトしても担保処分の市場流動性は高いと判断しました。

OwnersBookの最近の案件は3〜5%台が中心で、5.6%は同社案件としてはやや高めの水準です。運用期間20ヶ月はやや長いものの、四半期ごとの利益配当があるためキャッシュフローが寝かせきりになりません。

OwnersBookを運営するロードスターキャピタルは東証プライム上場企業で、これまで元本毀損ゼロの実績を継続中（自分が確認している範囲）。「貸付先＝匿名」のサービスが多い中、運営会社の透明性が高いのは大きな安心材料です。

リスク	内容	対策・評価
借入人のデフォルト	用地を取得した総合不動産会社が返済不能になる	抵当権付きシニアローン。担保処分により回収可能性あり
担保不動産の価値下落	不動産市況の悪化で担保評価が低下	八丁堀という都心一等地で流動性が高い
運用期間の延長	出口戦略の遅れによる償還遅延	20ヶ月＋αとなる可能性は織り込んでおく
流動性リスク	運用期間中の中途解約は原則不可	余裕資金で投資
プラットフォームリスク	OwnersBookの事業継続性	東証プライム上場の親会社で信用力は高い

申込時点で募集総額14億円に対して申込総額は5億円超（約36%）、679人が申込済み。先着方式なので残り31日と表示されていますが、株主優待枠・先行投資枠を経て全投資家枠が走り出すと埋まりが加速する可能性があります。

自分の申込額70,000円で試算した期待リターンは以下のとおりです。

20ヶ月で約7.3%の税引前リターン、税引後でも約5.8%のリターンが期待できる計算です。

OwnersBookの「中央区八丁堀ホテル・オフィス用地案件」は、

という条件が揃った、ディフェンシブに利回りを取りに行ける案件だと判断しました。守りを固めつつポートフォリオを少し回したい人にはハマる構成だと思います。

私は今回7万円の申込ですが、配当の入金記録も追っていく予定なので、続報をお楽しみに。