8月最初の平日となる今日は、投資申込が一気に4件。深夜のOwnersBook「恵比寿一棟収益ビル案件第2回」に始まり、昼にはポケットファンディングの2案件、そしてTSON FUNDINGのSMART FUND138号と、合計240,000円を投じる盛りだくさんな一日になりました。都心のシニアローンから沖縄の軍用地担保まで、性格の異なる4案件をそれぞれ記録しておきます。
本日の投資アクション一覧
| プラットフォーム | ファンド名 | アクション | 金額 |
|---|---|---|---|
| OwnersBook | 恵比寿一棟収益ビル案件第2回 | 投資申込 | 70,000円 |
| ポケットファンディング | 再2・茨城ファンド１号（四次募集）【一部不動産担保付】 | 投資申込 | 30,000円 |
| TSON FUNDING | SMART FUND138号（愛知県豊田市三河豊田駅【第2期】） | 投資申込 | 100,000円 |
| ポケットファンディング | ＰＦ軍用地担保ファンド６５号【不動産担保付】 | 投資申込 | 40,000円 |
合計投資額：240,000円
① OwnersBook｜恵比寿一棟収益ビル案件第2回（投資申込）
深夜2時46分、まず申し込んだのがOwnersBookの 恵比寿一棟収益ビル案件第2回。東京都渋谷区恵比寿南の一棟収益ビルを担保とするシニアローンへの投資で、70,000円 を申込みました。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| プラットフォーム | OwnersBook |
| ファンド名 | 恵比寿一棟収益ビル案件第2回 |
| 申込金額 | 70,000円 |
| 想定利回り（年利） | 5.4%（内部収益率） |
| 運用期間 | 25ヶ月 |
| 募集金額 | 8億1,000万円 |
| 運用タイプ | 貸付（シニアローン） |
| 担保 | 有り（根抵当権） |
| 募集開始日 | 2026年8月3日 |
| 投資実行予定日 | 2026年8月31日 |
| 償還予定日 | 2028年9月20日 |
| 返済方法 | 出資金は25ヶ月後一括返済／利益配当は毎四半期 |
| 早期償還 | 可能 |
物件概要
- 所在地：東京都渋谷区恵比寿南
- 一棟収益ビル（本物件を担保とするシニアローンに投資）
- 募集枠の内訳：株主優待枠1億6,000万円／先行投資枠1億6,000万円
期待リターン（満額運用した場合の試算）
- 税引前利益 ＝ 70,000円 × 5.4% × 25 ÷ 12 ≒ 約7,875円
- 税引後利益 ＝ 7,875円 × (1 − 0.2042) ≒ 約6,267円
注目したのは「シニアローン」であること。返済順位が優先されるシニアポジションで、かつ根抵当権付きという二重の保全がある構成です。恵比寿という都心一等地の収益ビルが担保という点も安心材料。運用期間25ヶ月とやや長めですが、四半期ごとに配当が出るので放置していても受取実感があります。募集総額8億1,000万円に対して進捗はまだ35%程度（申込総額約2億8,900万円・619人）なので、じっくり検討したい人にも余裕がありそうです。
② ポケットファンディング｜再2・茨城ファンド１号（四次募集）（投資申込）
昼過ぎに申し込んだのが、募集終了間近だった 再2・茨城ファンド１号（四次募集）。30,000円 を滑り込みで投資しました。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| プラットフォーム | ポケットファンディング |
| ファンド名 | 再2・茨城ファンド１号（四次募集）【一部不動産担保付】 |
| 申込金額 | 30,000円 |
| 目標利回り（年利・税引前） | 6.00% |
| 運用期間 | 3～12ヶ月 |
| 募集金額 | 25,010,000円 |
| 1口金額 | 10,000円 |
| 募集期間 | 2026年7月28日12:30 ～ 2026年8月5日2:00 |
| 運用開始予定日 | 2026年8月14日 |
| 運用完了日 | 2027年7月25日 |
| 返済方式 | 一括返済（毎月分配） |
| 分配日 | 毎月15日（初回2026年10月15日／最終2027年8月15日） |
担保概要
- 所在地：茨城県水戸市
- 担保物件：商業ビル（土地3筆212.45坪／鉄筋コンクリート・鉄骨造6階建 1,230.32坪）
- 担保評価額：250,477,555円
- LTV：約51.9%（担保余力120,477,555円・48.1%）
- 資金使途：案件1＝税金支払い及び事業資金（返済原資は商業ビル賃貸収入・月額約506万円）／案件2＝システム開発業向け事業運転資金
期待リターン（最長12ヶ月・約345日運用した場合の試算）
- 税引前利益 ＝ 30,000円 × 6.00% × 345 ÷ 365 ≒ 約1,701円
- 税引後利益 ＝ 1,701円 × (1 − 0.2042) ≒ 約1,354円
利回り6.00%でLTV約51.9%というバランスの良さが決め手でした。担保評価額2億5,000万円に対して担保余力が1億2,000万円以上あり、仮に不動産価値が半分近くまで下がっても融資額をカバーできる計算です。さらに返済原資となる商業ビルの賃貸収入が月額約506万円と明示されている点も、キャッシュフローの裏付けとして評価できます。応募も87%まで進んでいたので、迷わず申し込みました。
③ TSON FUNDING｜SMART FUND138号（愛知県豊田市三河豊田駅【第2期】）（投資申込）
本日最大の投資額となったのが、TSON FUNDINGの SMART FUND138号。愛知県豊田市の戸建て賃貸住宅6戸を対象としたファンドに 100,000円 を申込みました。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| プラットフォーム | TSON FUNDING |
| ファンド名 | SMART FUND138号（愛知県豊田市三河豊田駅【第2期】） |
| 申込金額 | 100,000円 |
| 想定利回り（年利） | 6.0%（インカム5.0%＋キャピタル1.0%） |
| 運用期間 | 304日（約10ヶ月） |
| 募集金額 | 7,140万円（714口） |
| 1口金額 | 10万円（最低出資10万円／上限200口） |
| 優先劣後比率 | 優先90% : 劣後10% |
| 募集方式 | 先着順 |
| 募集期間 | 2026年8月4日12:00 ～ 8月7日19:00 |
| 入金期日 | 2026年8月10日22:00 |
| 運用開始予定日 | 2026年8月17日 |
| 償還予定日 | 2027年7月16日 |
| ファンド種類 | 匿名組合型（インカム重視型） |
物件概要
- 所在地：愛知県豊田市山之手七丁目
- 木造2×4工法の戸建て賃貸住宅6戸（2024年10月末完成済み）
- 最寄駅：愛知環状鉄道「三河豊田」駅 徒歩約9分
- 全期間空室保証付き・住まいの総合保険加入済み
- 事業総額1億7,350万円（借入金9,410万円／出資総額7,940万円）
期待リターン（満額運用した場合の試算）
- 税引前利益 ＝ 100,000円 × 6.0% × 304 ÷ 365 ≒ 約4,997円
- 税引後利益 ＝ 4,997円 × (1 − 0.2042) ≒ 約3,977円
今日いちばん手応えを感じたのがこのファンドです。決め手は 「全期間空室保証付き」。インカムゲイン5.0%の源泉が家賃収入である以上、空室リスクこそが最大の懸念点ですが、それが保証でカバーされている設計は非常に心強い。加えて完成済み物件（2024年10月完成）なので建築遅延のリスクもありません。豊田市はトヨタ関連の雇用に支えられた賃貸需要の安定エリアで、三河豊田駅徒歩9分という立地も悪くない。劣後10%はやや薄めですが、インカム重視型でキャピタル部分の期待が1.0%に抑えられていることを考えれば、無理のない設計だと判断して10万円を投じました。先着順なので早めの申込みが吉です。
④ ポケットファンディング｜ＰＦ軍用地担保ファンド６５号（投資申込）
最後は本日12:30に募集開始したばかりの ＰＦ軍用地担保ファンド６５号。ポケットファンディングの看板シリーズである軍用地担保案件に 40,000円 を申込みました。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| プラットフォーム | ポケットファンディング |
| ファンド名 | ＰＦ軍用地担保ファンド６５号【不動産担保付】 |
| 申込金額 | 40,000円 |
| 目標利回り（年利・税引前） | 4.90% ～ 5.30% |
| 運用期間 | 10 ～ 11ヶ月 |
| 募集金額 | 8,000,000円 |
| 1口金額 | 10,000円（最小投資10,000円） |
| 募集期間 | 2026年8月4日12:30 ～ 2026年8月17日2:00 |
| 運用開始日 | 2026年8月26日（予定） |
| 償還予定日 | 2027年6月21日 ～ 2027年7月27日 |
| 返済方式 | 一括返済（毎月分配・初回2026年10月15日） |
案件・担保の内訳
| 案件1 | 案件2 | |
|---|---|---|
| 募集額 | 5,000,000円 | 3,000,000円 |
| 利回り | 4.90% | 5.30% |
| 運用期間 | 10ヶ月 | 11ヶ月 |
| 完了日 | 2027年6月21日 | 2027年7月27日 |
| 担保所在地 | 沖縄県嘉手納町（嘉手納飛行場） | 沖縄県国頭郡金武町（キャンプハンセン） |
| 面積 | 249.56坪（825㎡） | 258.94坪（856㎡） |
| 担保評価額 | 56,938,080円 | 22,302,805円 |
| LTV | 約32% | 約13% |
| 資金使途 | 事業運転資金（建築材料購入予備費）、教育費、借入金返済 | 沖縄県外の収益アパートリフォーム費用 |
期待リターン（満額運用した場合の試算）
- 下限ケース（4.90%・10ヶ月）：税引前 40,000円 × 4.90% × 10 ÷ 12 ≒ 約1,633円 → 税引後 約1,300円
- 上限ケース（5.30%・11ヶ月）：税引前 40,000円 × 5.30% × 11 ÷ 12 ≒ 約1,943円 → 税引後 約1,546円
利回りは本日の4案件で最も低い4.90〜5.30%ですが、それを補って余りあるのが 担保の厚さ です。案件1のLTV約32%、案件2に至っては約13%。担保評価額に対して融資額がこれだけ小さいということは、万一の際の回収余力が極めて大きいということ。軍用地は国が借地料を支払い続ける性質上、価格が安定していて流動性も高い、いわば「利回りは低いが堅い」資産です。ポートフォリオ全体では6%前後の案件を多めに持っているので、この手の低リスク案件を織り交ぜてバランスを取る狙いで40,000円としました。
今日のまとめ
8月4日は投資申込4件・合計 240,000円 と、久々にまとまった金額を動かした一日でした。4案件の期待リターンを合計すると、税引前で約16,400円、税引後で約13,000円ほど（※運用期間が10ヶ月〜25ヶ月とバラバラなので、年間換算ではなく各ファンド満期までの合計額です）。
内訳を眺めてみると、意図せずいいバランスになりました。
- 都心シニアローン（OwnersBook・恵比寿／5.4%・25ヶ月）＝ 長期・安定
- 地方商業ビル担保（ポケファン・茨城／6.0%・LTV51.9%）＝ 中利回り・中リスク
- 戸建て賃貸インカム（TSON・豊田市／6.0%・空室保証付き）＝ 主力
- 軍用地担保（ポケファン・65号／4.9〜5.3%・LTV13〜32%）＝ 低利回り・超堅実
利回りの高さだけを追うのではなく、担保の種類・LTV・運用期間を意図的にバラけさせることが、結局いちばんの分散になると最近つくづく感じています。特にTSONの「全期間空室保証」と軍用地案件の「LTV13%」は、それぞれ違う方向から元本を守ってくれる仕組み。この組み合わせが今日の一番の収穫でした。
ポケットファンディングの茨城ファンドは8月5日2:00で募集終了、TSONのSMART FUND138号も8月7日19:00までの先着順なので、気になる方はお早めに。引き続き良質なファンドを探していきます。
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