日付が変わった直後の深夜、わずか6分の間に3件の投資申込を立て続けに実行しました。TSON FUNDINGのSMART FUND139号、オルタナバンクの東証プライム上場企業中長期ファンドID1136、そしてOwnersBookの恵比寿一棟収益ビル案件第2回。合計 260,000円 です。今日は募集締切が重なる日で、3件のうち2件が当日中に募集終了という「駆け込み申込」の一日になりました。
本日の投資アクション一覧
| プラットフォーム | ファンド名 | アクション | 金額 |
|---|---|---|---|
| TSON FUNDING | SMART FUND139号（愛知県岡崎市北岡崎駅、津島市津島駅） | 投資申込 | 100,000円 |
| オルタナバンク | 【3ヶ月毎分配】東証プライム上場企業中長期ファンドID1136 | 投資申込 | 60,000円 |
| OwnersBook | 恵比寿一棟収益ビル案件第2回 | 投資申込 | 100,000円 |
合計投資額：260,000円
① TSON FUNDING｜SMART FUND139号（愛知県岡崎市北岡崎駅、津島市津島駅）（投資申込）
深夜0時36分、まず申し込んだのがTSON FUNDINGの SMART FUND139号。愛知県岡崎市と津島市の賃貸住宅を対象としたファンドに 100,000円（1口）を投じました。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| プラットフォーム | TSON FUNDING |
| ファンド名 | SMART FUND139号（愛知県岡崎市北岡崎駅、津島市津島駅） |
| 申込金額 | 100,000円 |
| 想定利回り（年利） | 6.0%（インカム4.7%＋キャピタル1.3%） |
| 運用期間 | 304日（約10ヶ月） |
| 募集金額 | 7,560万円（756口） |
| 1口金額 | 10万円（最低出資10万円） |
| 優先劣後比率 | 優先90% : 劣後10% |
| 募集期間 | 2026年8月8日12:00 ～ 8月12日19:00 |
| 運用開始日 | 2026年8月20日 |
| 運用終了日 | 2027年6月19日 |
| ファンド種類 | 匿名組合型（インカム重視型） |
物件概要
- ①愛知県岡崎市（北岡崎駅エリア）：重層長屋型賃貸住宅 1棟4戸（築5年1ヶ月）
- ②愛知県津島市（津島駅エリア）：重層長屋型賃貸住宅 1棟4戸 ＋ 戸建て賃貸住宅 1戸（築5年2ヶ月）
- 全期間空室保証付き（外部保証会社による保証）
期待リターン（満額運用した場合の試算）
- 税引前利益 ＝ 100,000円 × 6.0% × 304 ÷ 365 ≒ 約4,997円
- 税引後利益 ＝ 4,997円 × (1 − 0.2042) ≒ 約3,978円
先週申し込んだSMART FUND138号（豊田市）に続き、TSONは2週連続の投資になりました。今回の139号で目を引くのは 築5年の既存物件 である点です。138号が2024年完成の新築系だったのに対し、139号は5年間の稼働実績がある物件。すでに賃貸市場での「実力」が数字で見えている分、インカムゲインの読みやすさという意味ではむしろこちらが上かもしれません。
利回り6.0%の内訳がインカム4.7%＋キャピタル1.3%と、138号（インカム5.0%＋キャピタル1.0%）よりわずかにキャピタル寄りになっているのは、築5年の物件を売却して利益を確定させる想定が強めということでしょう。ここは若干の不確実性が乗る部分ですが、TSONの138号同様に 全期間空室保証 が付いているので、インカム部分の下支えは十分。岡崎市・津島市はいずれも名古屋圏のベッドタウンで、重層長屋型（メゾネット型の集合住宅）はファミリー層の実需に合った形態です。2物件・計9戸への分散になっている点も、1棟集中よりリスクが薄まって好印象でした。
募集は本日8月12日19:00で終了。締切当日の駆け込みでの申込みです。
② オルタナバンク｜【3ヶ月毎分配】東証プライム上場企業中長期ファンドID1136（投資申込）
続いて0時40分、オルタナバンクの 東証プライム上場企業中長期ファンドID1136 に 60,000円 を申込みました。本日の3件で最も高い目標利回り8%の案件です。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| プラットフォーム | オルタナバンク（SAMURAI証券） |
| ファンド名 | 【3ヶ月毎分配】東証プライム上場企業中長期ファンドID1136 |
| 申込金額 | 60,000円 |
| 目標利回り（年利・税引前） | 8.0% |
| 運用期間 | 2026年8月21日 ～ 2028年7月31日（約23ヶ月・710日） |
| 募集総額 | 1億3,365万円 |
| 最低申込金額 | 1万円（追加単位1万円） |
| 募集期間 | 2026年8月7日12:00 ～ 2026年8月12日23:59 |
| 分配 | 3ヶ月毎分配 |
| 営業者 | SAMURAI ASSET FINANCE合同会社 |
| スキーム | 貸付型（ノンリコースローン）・担保付 |
貸付先・案件概要
- 貸付先：霞ヶ関キャピタル株式会社（東証プライム上場・証券コード3498）
- 資金使途：主として海外事業の拡大に向けた事業投資資金等
- 約2年間の中長期融資。返済は最終資金需要者からの返済金に限定されるノンリコース形式
期待リターン（満額運用した場合の試算）
- 税引前利益 ＝ 60,000円 × 8.0% × 710 ÷ 365 ≒ 約9,337円
- 税引後利益 ＝ 9,337円 × (1 − 0.2042) ≒ 約7,430円
「東証プライム上場企業への貸付で年利8%」 という一行に尽きます。ソーシャルレンディングで8%というと、通常は素性のよく分からない事業者への高リスク融資であることが多いのですが、この案件は貸付先が霞ヶ関キャピタル（3498）と明記されている。上場企業は四半期ごとに決算を開示し、財務状況が誰でも確認できる状態にあります。この透明性は、匿名の貸付先とは比較にならない安心材料です。
もちろん、8%という水準にはそれなりの理由があります。ノンリコースローンなので返済原資は貸付対象の事業からのキャッシュフローに限定されますし、資金使途が「海外事業の拡大」という、国内事業より不確実性の高い領域であること。そして何より 運用期間が約23ヶ月と長い こと。2年近く資金がロックされるわけで、その間に金利環境や当該企業の業況が変わるリスクは当然あります。
その長さを緩和してくれるのが 3ヶ月毎分配 の設計です。2年間まったく音沙汰なしではなく、四半期ごとに配当が入ってくる。分配を受けながら経過を見守れるのは、長期案件では想像以上に効きます。金額を10万円ではなく6万円に抑えたのは、この「2年ロック」という時間コストを踏まえた調整です。募集は本日23:59まで、実質最終日での申込みでした。
③ OwnersBook｜恵比寿一棟収益ビル案件第2回（投資申込・追加）
0時42分、最後に申し込んだのがOwnersBookの 恵比寿一棟収益ビル案件第2回。実はこの案件、8月4日にすでに70,000円を申込済みで、今回さらに 100,000円 を追加投資しました。累計170,000円です。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| プラットフォーム | OwnersBook |
| ファンド名 | 恵比寿一棟収益ビル案件第2回 |
| 今回の申込金額 | 100,000円（8/4分70,000円と合わせ累計170,000円） |
| 想定利回り（年利） | 5.4%（内部収益率） |
| 運用期間 | 25ヶ月 |
| 募集金額 | 8億1,000万円（株主優待枠1億6,000万円／先行投資枠1億6,000万円） |
| 最低投資金額 | 1万円 |
| 運用タイプ | 貸付（シニアローン） |
| 担保 | 有り（根抵当権） |
| 募集期間 | 2026年8月3日 ～ 8月27日09:59 |
| 投資実行予定日 | 2026年8月31日 |
| 償還予定日 | 2028年9月20日 |
| 返済方法 | 元本は25ヶ月後一括返済／利益配当は毎四半期 |
物件概要
- 所在地：東京都渋谷区恵比寿南
- 一棟収益ビル（本物件を担保とするシニアローンに投資）
- 本物件を取得する不動産保有会社に対し8億1,000万円を貸付
募集の進捗（8/12時点）
- 申込総額：5億5,628万円（募集総額の約68%）
- 申込人数：1,107人
期待リターン（今回の追加分10万円の試算）
- 税引前利益 ＝ 100,000円 × 5.4% × 25 ÷ 12 ≒ 約11,250円
- 税引後利益 ＝ 11,250円 × (1 − 0.2042) ≒ 約8,953円
8月4日時点では申込進捗が35%程度でしたが、8日ほどで 68% まで一気に伸びていました。この人気の伸び方を見て、追加投資を決めました。募集締切は8月27日ですが、この勢いなら早期に満額到達する可能性が高い。「どうせ入れるなら埋まる前に」という判断です。
追加を決めた理由はもう一つあります。今日申し込んだ3案件を並べたとき、オルタナバンクの8%案件（上場企業向け無担保寄りのノンリコース）とTSONの6%案件（地方の賃貸住宅）に対して、都心一等地・根抵当権付き・シニアローン というこの案件が明確に「守りの軸」になるからです。恵比寿南という立地の不動産価値、返済順位が最優先されるシニアポジション、そして根抵当権。利回り5.4%は今日の3件で最も低いですが、その分だけ堅い。ポートフォリオの重心をここに置いておきたかった、というのが本音です。
25ヶ月と長期ですが、こちらも配当は毎四半期。今日申し込んだ3件のうち2件が四半期分配というのは、意図したわけではないものの結果的にキャッシュフローの安定につながりました。
今日のまとめ
8月12日は投資申込3件・合計 260,000円。期待リターンを合計すると、税引前で約25,584円、税引後で約20,361円になります（※運用期間が10ヶ月〜25ヶ月とバラバラなので、年間換算ではなく各ファンド満期までの合計額です）。
| ファンド | 利回り | 運用期間 | 投資額 | 税引後期待利益 |
|---|---|---|---|---|
| TSON SMART FUND139号 | 6.0% | 304日 | 100,000円 | 約3,978円 |
| オルタナバンク ID1136 | 8.0% | 約23ヶ月 | 60,000円 | 約7,430円 |
| OwnersBook 恵比寿第2回 | 5.4% | 25ヶ月 | 100,000円 | 約8,953円 |
| 合計 | — | — | 260,000円 | 約20,361円 |
改めて並べてみると、今日の3件はリスクの取り方がきれいに三層になっていました。
- 攻め：オルタナバンク8%（上場企業・海外事業向け・ノンリコース・23ヶ月）
- 中核：TSON 6.0%（地方賃貸住宅・空室保証付き・10ヶ月）
- 守り：OwnersBook 5.4%（都心一棟ビル・根抵当権・シニアローン・25ヶ月）
深夜のわずか6分で申し込んだ割にバランスが取れているのは、募集締切に追われたからこそ「どれを削るか」ではなく「それぞれの役割は何か」を考えざるを得なかったからかもしれません。特にオルタナバンクの案件は、貸付先が上場企業として実名開示されているという一点で、同じ8%でも性格がまったく違います。高利回り案件を検討するとき、利回りの数字より「なぜその利回りなのか」が説明できるか が判断基準になる——今日はそれを再確認した一日でした。
一方で気になるのは、23ヶ月・25ヶ月という長期案件が2件同時に積み上がったこと。資金効率という観点では、来月以降は短期案件を意識的に組み込んでバランスを取りたいところです。
TSONのSMART FUND139号とオルタナバンクID1136は本日で募集終了。OwnersBookの恵比寿案件は8月27日09:59までですが、進捗68%と加速中なので、検討中の方は早めの判断をおすすめします。引き続き良質なファンドを探していきます。
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