TORCHES18.0%×劣後1%、Rimple2.7%×劣後30%！利回りと劣後比率がきれいに反比例した8月21日のソーシャルレンディング記録

8月21日は、未明の3時49分から3時59分までの10分間で3件の記録がつきました。TORCHESへの新規申込が1件、そしてらくたま・Rimpleの抽選に当選して入金したのが2件です。合計3ファンド・240,000円になります。

今回おもしろいのは、3件の想定利回りが年18.0%・年6.1%・年2.7%と大きく開いた一方で、劣後出資比率が1%・14%・30%と、利回りとちょうど逆順にきれいに並んだことです。ソーシャルレンディングの「リスクとリターンは釣り合っている」という原則が、たまたま1日の記録の中で教科書のような形で並びました。1件ずつ整理していきます。

本日の投資アクション一覧

合計240,000円（うち新規申込1件・100,000円／当選確定2件・140,000円）

① TORCHES「No.59 長野県長野市 系統用蓄電池用地ファンド」（抽選申込）

3時49分、TORCHESのNo.59 長野県長野市 系統用蓄電池用地ファンドに100,000円を申込。想定利回り年18.0%は、自分の投資履歴の中で過去最高水準です。

案件概要

• 対象は不動産といっても住宅でもビルでもなく、系統用蓄電池の事業用地。再生可能エネルギーの出力変動を吸収するための大型蓄電池を設置する土地です
• 中部電力との系統連系が確定済み（接続先は戸隠変電所）。系統用蓄電池事業は「電力会社の系統につなげるかどうか」が最大の関門なので、ここがクリア済みなのは大きなポイント
• 売却先企業との売買契約も締結済み。つまり出口（誰にいくらで売るか）が申込時点ですでに決まっている構造
• 一方で権利形態は所有権ではなく地上権。土地そのものを持つのではなく、土地を使用する権利を持つ形です
• 優先劣後比率は99：1。事業者が負担する劣後クッションはわずか1%

期待リターン（想定通り運用された場合の試算）

• 運用日数：2026年8月31日〜2027年6月30日＝303日
• 税引前利益 ≒ 100,000円 × 18.0% × (303日 ÷ 365) ≒ 約14,942円
• 税引後利益 ≒ 14,942円 × (1 − 0.2042) ≒ 約11,891円

年18.0%という数字にはさすがに手が止まりました。しかも運用10ヶ月と、期間もそれなりに長い。利回りが高く、かつ期間も長いので、税引後で約11,891円という受取額のインパクトも大きくなります。TORCHESの前回案件（No.56 江東区越中島）が年13.0%・3ヶ月で税引後約2,750円だったのと比べると、金額ベースでは4倍以上です。

ではなぜ18.0%なのか。条件を並べると理由は見えてきます。劣後1%・所有権ではなく地上権・キャピタル型（売却できなければ収益ゼロ）・対象は長野市戸隠という中山間地の土地。都心不動産のような流動性はまったく期待できず、「系統用蓄電池の用地として買う人」以外に買い手がいない性質の土地です。この特殊性・非流動性に対する対価が18.0%だと理解しています。

その代わり、系統連系の確定と売却先との売買契約締結が申込前に完了しているという点は、リスクの中身をかなり具体的に潰しに来ています。系統用蓄電池案件で怖いのは「系統につなげませんでした」「買い手が見つかりませんでした」の2つで、その両方が事前にクリアされている形です。この2点があるからこそ、劣後1%でも組成できると事業者が判断したのでしょう。

なお、ファンドページ上の募集方式は「先着順」と表記されていましたが、応募額9億5,376万円に対して募集額5億1,678万円と応募率184%まで膨らんでおり、実質的には抽選での配分になります。出資確定期限は8月23日23:59、入金期限は8月24日15:00着金。当選するかどうかはこれからです。

② らくたま「らくたま46号（神楽坂トワイシアヒルサイドレジデンス）」（当選・振込）

3時56分、らくたま46号の抽選に当選し、70,000円を振込。応募率220%を勝ち抜いた1件です。

案件概要

• 対象は神楽坂駅徒歩4分のヴィンテージマンション1住戸（専有70.87㎡）。都心のなかでも人気の高い神楽坂エリアで、複数路線が使える立地
• リノベーション工事はすでに完了済み。工事リスクを抱えた状態ではなく、売るだけの状態で募集されている
• 返済原資は売却益（キャピタル型）。ただし、らくたまは過去実績として平均58日での売却を掲げており、運用期間361日に対して実際はかなり早く出口を迎える可能性がある
• 劣後出資比率14%は、不動産クラウドファンディングとしてはかなり厚い部類。物件価格が14%下落するまで優先出資（＝投資家）の元本は毀損しない計算

期待リターン（想定通り運用された場合の試算）

• 税引前利益 ≒ 70,000円 × 6.1% × (361日 ÷ 365) ≒ 約4,223円
• 税引後利益 ≒ 4,223円 × (1 − 0.2042) ≒ 約3,361円

3件の中では真ん中の位置づけですが、内容としては今回いちばんバランスが良いと感じています。

まず立地。神楽坂駅徒歩4分・専有70.87㎡のファミリータイプという条件は、売却先が実需（自分で住む人）でも投資家でも成立します。買い手の層が厚いということは、出口が読めるということです。2004年2月築で築22年ですが、リノベーション完了済みという点でカバーされています。

そして劣後14%。TORCHESの1%と比べると桁が違います。キャピタル型は「売れなければ収益が出ない」という構造上のリスクを抱えますが、その分厚めの劣後クッションが用意されている形です。

ひとつ意識しておきたいのは、平均58日で売却という実績と、運用期間361日というギャップです。早期償還されれば元本は早く戻ってきますが、その分受取利息は上の試算より少なくなります。年6.1%が丸々361日分つく前提の約3,361円は、あくまで上限値として見ておくべき数字でしょう。個人的には「早く返ってきて次に回せるならそれでいい」と考えているので、そこは前向きに捉えています。

応募率220%の抽選を通ったのは素直に嬉しいところです。

③ Rimple「Rimple’s Selection #126」（当選・振込）

3時59分、Rimple’s Selection #126の抽選に当選し、70,000円を振込。応募率238.3%と、今回3件で最も競争率が高かった案件です。

案件概要

• 対象は2物件。浅草橋駅徒歩6分と西小山駅徒歩2分の、どちらも都内・駅近の築浅レジデンス（2018年・2019年竣工）
• 収益源はインカムゲイン100%・キャピタルゲイン0%。つまり売却益を一切当てにせず、賃料収入だけで配当を出す設計
• 優先劣後比率は70：30。劣後出資が30%という、不動産クラウドファンディング全体で見てもトップクラスに厚いクッション
• 運営はプロパティエージェント株式会社。自社開発の「クレイシア」シリーズを組み入れており、物件の素性が分かっている強み

期待リターン（想定通り運用された場合の試算）

• 運用日数：2026年9月2日〜2027年3月1日＝180日
• 税引前利益 ≒ 70,000円 × 2.7% × (180日 ÷ 365) ≒ 約932円
• 税引後利益 ≒ 932円 × (1 − 0.2042) ≒ 約742円

正直に書くと、税引後742円です。70,000円を半年間預けて742円。数字だけ見れば地味を通り越して物足りないくらいで、TORCHESの約11,891円と比べれば16分の1にもなりません。

それでもこの案件を評価しているのは、リスク設計が3件の中で圧倒的に堅いからです。

• 劣後30%：物件評価額が30%下落しても優先出資の元本は守られる計算。バブル崩壊級の下落でない限り届かない水準です
• インカム100%・キャピタル0%：売却の成否に配当が依存しない。「売れなかったので配当できません」という事故が構造的に起こりにくい
• 築浅・都内・駅近の2物件分散：2018年／2019年竣工で修繕リスクが小さく、浅草橋・西小山という異なるエリアに分散されている

つまりこれは「増やす枠」ではなく、定期預金の代わりとして置いておく枠です。年2.7%は銀行預金と比べれば十分に高く、そのうえで劣後30%という保全が効いている。ポートフォリオ全体のリスクを下げるための、いわばアンカーの役割を担わせています。

応募率238.3%と今回最も競争率が高かったのは興味深いところです。利回りが最も低い案件に、最も多くの投資家が殺到したわけで、Rimpleの投資家層が何を求めているかがよく表れています。

今日のまとめ

8月21日は3ファンド・合計240,000円。想定通り運用された場合の税引後期待利益は、TORCHESの抽選にも当選する前提で約15,994円です。

ただしTORCHESはまだ抽選申込の段階（応募率184%）で、当選は確定していません。当選済みで確定している2件・140,000円だけで見ると、税引後期待利益は約4,103円まで下がります。期待利益の約74%が、まだ結果の出ていない1件に乗っている状態です。

利回りと劣後比率が、きれいに反比例した1日

冒頭にも書きましたが、今回の3件はリスクとリターンの関係が見事に一直線に並びました。

利回りが下がるほど劣後クッションが厚くなる。 これは偶然の並びですが、ソーシャルレンディングでリターンがどこから来ているのかを、これ以上ないくらい分かりやすく示してくれています。

年18.0%は「事業者が優秀だから」出せる数字ではありません。劣後1%・地上権・中山間地の特殊用途地・キャピタル型という条件を投資家が引き受けているから、その対価として18.0%になっている。逆に年2.7%は、劣後30%・インカム100%・都内築浅という保全を事業者側が積み上げた結果、そのコストの分だけ利回りが削られている。どちらが良い悪いではなく、利回りの数字だけを横並びで比較するのは意味がないということです。

配分で見ると、劣後1%の高リスク枠に100,000円（全体の約42%）を置いています。これは自分としては攻めた比率です。ただしTORCHESが落選すれば、残るのは劣後14%と劣後30%の堅い2件だけになり、結果的にかなり保守的な1日になります。当たっても外れても、それぞれ納得できる形にはなっているつもりです。

TORCHES No.59について、一点だけ正直に

系統用蓄電池の事業用地というのは、自分にとって初めて投資する種類のアセットです。マンションやビルであれば、立地・築年・賃料水準からある程度は自分で妥当性を判断できますが、蓄電池用地は「その土地が事業用地としていくらの価値があるか」を自分で検証する手段がほぼありません。

今回申し込めたのは、中部電力との系統連系が確定済み・売却先との売買契約が締結済みという2点が事前に開示されていたからです。この2つがなければ、年18.0%でも見送っていたと思います。逆に言えば、この開示情報を信頼することそのものが、この案件の最大のリスクでもあります。土地の価値を自分で検証できない以上、事業者の開示内容と実行力に賭けている面は否定できません。

その意味で、100,000円という金額を1件に投じている点は自覚しておきます。当選した場合は、運用開始から償還まで丁寧に記録を残していくつもりです。

次に待つもの

これで直近の申込は、TORCHES No.59の抽選結果待ちが1件。らくたま46号とRimple #126はすでに入金まで完了しているので、あとは9月からの運用開始を待つだけです。

• 8月23日23:59 — TORCHES No.59 出資確定期限
• 8月24日15:00 — 同 入金期限（着金必須）
• 8月31日 — TORCHES No.59・らくたま46号 運用開始予定
• 9月2日 — Rimple #126 運用開始予定

当選・落選いずれの結果が届いても、あらためて記録していきます。