8月末から9月頭にかけて、ソーシャルレンディング関連の動きが一気に5件重なりました。利回りくんの当選振込と新規申込、TORCHESの高利回り蓄電池案件へのキャンセル待ち、TSON FUNDINGの戸建賃貸ファンド、そしてLENDEXの新規ローンファンドです。合計で44万円分の申込となりましたので、それぞれの中身をまとめて整理しておきます。
利回りくん「第3期 東上野収益ビル（ID：187）」当選・振込完了
案件概要
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| ファンド名 | 第3期 東上野収益ビル（ID：187） |
| 当選振込金額 | 70,000円 |
| 予定利回り（年利） | 4.0% |
| 運用期間 | 1年（2026年9月1日～2027年8月31日） |
| 募集金額 | 53,860,000円（募集完了・100%） |
| 最低投資金額 | 10,000円（1口） |
| 優先劣後出資比率 | 優先95％：劣後5％ |
| 分配時期 | 6か月に一度 |
| 払戻予定日 | 2027年9月30日 |
物件概要
東京都台東区東上野5丁目にある、鉄筋コンクリート造6階建てビル内の5区画が投資対象です。竣工は1988年8月で築37年とやや古い建物ですが、運営会社シーラの親会社である株式会社シーラホールディングスによるマスターリース契約が締結されており、空室リスクを抑えた安定運用が図られています。延べ床面積は建物全体で163.01㎡、駐車場もあります。
期待リターン
税引前利益 ＝ 70,000円 × 4.0% × （365日 ÷ 365日）＝ 約2,800円
税引後利益 ＝ 約2,800円 ×（1 − 0.2042）＝ 約2,228円
ちょうど本日9月1日が運用開始日にあたります。利回り4.0%は派手さこそないものの、マスターリースによる賃料保証と上野という都心立地を考えれば、納得感のある水準だと思っています。
利回りくん「第2期 新宿区中落合再開発ファンド（ID：188）」投資申込
案件概要
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| ファンド名 | 第2期 新宿区中落合再開発ファンド（ID：188） |
| 投資申込金額 | 70,000円 |
| 予定利回り（年利） | 6.0% |
| 運用期間 | 10か月（2026年10月1日～2027年7月31日） |
| 募集金額 | 234,300,000円 |
| 募集期間 | 2026年8月31日12:30～9月14日12:00 |
| 募集方式 | 先着順 |
| 一口出資金額 | 10,000円 |
| 優先劣後出資比率 | 優先95％：劣後5％ |
| 分配時期 | 5か月に一度 |
| 払戻予定日 | 2027年8月31日 |
物件概要
東京都新宿区中落合1-4-5の区分マンションが対象で、鉄筋コンクリート造7階建て・延べ床面積1,138.97㎡の建物です。竣工が1971年1月と築54年のかなり古い物件ですが、その分「再開発ファンド」というタイプ名の通り、建て替え・再開発を前提としたバリューアップ狙いの案件になります。
期待リターン
税引前利益 ＝ 70,000円 × 6.0% × （304日 ÷ 365日）＝ 約3,498円
税引後利益 ＝ 約3,498円 ×（1 − 0.2042）＝ 約2,784円
募集開始が8月31日の12:30でしたが、その日の夜には既に募集金額を超えて101%（23,694口／23,430口）に到達していました。募集期間は9月14日までと長めに設定されているものの、実質的には初日で埋まった格好で、利回りくんの中落合シリーズの人気の高さがうかがえます。
TORCHES「No.62 福井県坂井市 系統用蓄電池用地ファンド」キャンセル待ち申込
案件概要
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| ファンド名 | No.62 福井県坂井市 系統用蓄電池用地ファンド |
| キャンセル待ち申込金額 | 100,000円 |
| 想定利回り（年利） | 18.0% |
| 運用期間 | 10.0か月（2026年9月9日～2027年7月8日） |
| 募集金額 | 517,770,000円 |
| 募集期間 | 2026年8月31日12:00～9月2日15:00 |
| 募集方式 | 先着順 |
| 最低投資金額 | 100,000円（10口） |
| 一口出資金額 | 10,000円 |
| 優先劣後出資比率 | 99：1 |
| 配当形式 | キャピタル型 |
| 償還予定日 | 2027年7月23日 |
物件概要
福井県坂井市丸岡町の土地989㎡のうち820㎡が対象で、地目は雑種地、用途は系統用蓄電池事業用地です。近年の再生可能エネルギー拡大に伴って需要が伸びている「系統用蓄電池」の用地案件で、権利形態は賃借権となっています。
期待リターン（当選した場合）
税引前利益 ＝ 100,000円 × 18.0% × （302日 ÷ 365日）＝ 約14,893円
税引後利益 ＝ 約14,893円 ×（1 − 0.2042）＝ 約11,852円
想定利回り18.0%という、SL案件の中でも屈指の高水準です。案の定というべきか、募集金額比114%（592,930,000円／517,770,000円）で既に募集完了となっており、私はキャンセル待ちでの申込となりました。優先劣後比率が99：1と劣後出資による保全が薄く、かつキャピタル型（土地の売却益が原資）である点は、利回りの高さと表裏一体のリスクとして正しく認識しておくべきところだと思っています。
TSON FUNDING「SMART FUND143号（三重県鈴鹿市BC棟【5期】）」投資申込
案件概要
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| ファンド名 | SMART FUND143号（三重県鈴鹿市BC棟【5期】） |
| 投資申込金額 | 100,000円 |
| 想定利回り（税引前・年利） | 6.0% |
| 運用期間 | 303日（2026年9月8日～2027年7月7日） |
| 募集金額 | 9,640万円 |
| 募集期間 | 2026年8月29日12:00～9月3日19:00 |
| 募集方式 | 先着式 |
| 一口出資金額 | 100,000円（最低1口） |
| 優先劣後出資比率 | 優先90％：劣後10％ |
| 入金期日 | 2026年9月4日22:00 |
| 償還予定日 | 2027年8月6日 |
物件概要
三重県鈴鹿市岸岡町の「Maisonette land千代崎駅BC」が対象です。木造2×4工法のメゾネットタイプ2棟13戸で、2023年3月完成の築3年5か月と築浅。近鉄「千代崎」駅から徒歩約11分の立地で、19.88kWの太陽光発電を搭載しています。現在は満室稼働で、稼働率実績は95.78%とのことです。
保全面では、外部保証会社による全期間空室保証が付いているほか、建物総合保険・最大3億円の施設賠償保険にも加入しています。分配金6.0%はすべて家賃収入によるインカムゲインで支払われる設計です。
期待リターン
税引前利益 ＝ 100,000円 × 6.0% × （303日 ÷ 365日）＝ 約4,981円
税引後利益 ＝ 約4,981円 ×（1 − 0.2042）＝ 約3,964円
TSON FUNDINGはこれまで369ファンドを組成し、総運用実績約362億円・累計償還額239億円、償還遅延および元本割れなしという実績を公表しています。申込時点の募集進捗は6,080万円／9,640万円（63%）でした。
LENDEX「ローンファンド 1934号」投資申込
案件概要
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| ファンド名 | ローンファンド 1934号 |
| 投資申込金額 | 100,000円 |
| 想定利回り（税引前） | 9.50%／年 |
| 運用期間 | 11か月（2026年9月17日～2027年8月16日） |
| 募集金額 | 4,001万円（最低成立金額：3,000万円） |
| 募集期間 | 2026年9月1日20:00～9月7日23:50 |
| 募集方式 | 先着順 |
| 最低投資金額 | 20,000円以上 |
| 元金返済 | 一括返済（配当は毎月） |
資金使途
本ファンドは以下の2案件で構成されています。
- 案件①（4,000万円）：千葉県柏市の一棟マンション（土地及び建物）に関する融資。担保は無担保・連帯保証人付・公正証書有。
- 案件②（1万円）：埼玉県内の事業者向け運転資金。
期待リターン
税引前利益 ＝ 100,000円 × 9.50% × （333日 ÷ 365日）＝ 約8,667円
税引後利益 ＝ 約8,667円 ×（1 − 0.2042）＝ 約6,897円
前日に申込した1933号に続く連番案件で、利回りは同じ9.50%。1933号が千葉県松戸市の一棟マンション案件だったのに対し、1934号は千葉県柏市と、地域も案件構成もよく似た内容です。無担保・連帯保証人付という点は共通のリスクですが、公正証書が取得されているのは安心材料と見ています。申込時点の進捗は189万円／4,001万円（4%）でした。
投資状況まとめ
| プラットフォーム | ファンド | ステータス | 金額 | 利回り | 運用期間 |
|---|---|---|---|---|---|
| 利回りくん | 第3期 東上野収益ビル（187） | 当選・振込完了 | 70,000円 | 4.0% | 1年 |
| 利回りくん | 第2期 新宿区中落合再開発（188） | 投資申込 | 70,000円 | 6.0% | 10か月 |
| TORCHES | No.62 福井県坂井市 系統用蓄電池用地 | キャンセル待ち | 100,000円 | 18.0% | 10か月 |
| TSON FUNDING | SMART FUND143号（鈴鹿市BC棟5期） | 投資申込 | 100,000円 | 6.0% | 303日 |
| LENDEX | ローンファンド 1934号 | 投資申込 | 100,000円 | 9.50% | 11か月 |
| 合計 | — | — | 440,000円 | — | — |
すべてが成立・当選した場合の税引後合計利益は約27,700円の見込みです（TORCHESのキャンセル待ち分を含む）。
投資家としての所感
今回のまとめで改めて感じたのは、利回りの幅の広さ＝リスクの幅の広さという当たり前の事実です。利回りくん東上野の4.0%（マスターリース付き・優先劣後5%）から、TORCHESの18.0%（キャピタル型・劣後1%）まで、同じ「ソーシャルレンディング」という括りの中に4倍以上の開きがあります。
高利回りに寄せすぎず、低利回りだけで固めすぎず、というバランスを意識して、今回は不動産インカム型（利回りくん・TSON）、不動産ローン型（LENDEX）、インフラ・キャピタル型（TORCHES）と性格の異なる案件に分散する形になりました。特にTSONの全期間空室保証や、LENDEXの公正証書取得といった「利回り以外の条件」は、案件選びの際に毎回きちんと確認するようにしています。
TORCHESの蓄電池案件はキャンセル待ちのため成立するかは分かりませんが、系統用蓄電池という比較的新しい投資テーマには引き続き注目していきたいところです。9月も分散を意識しながら、各ファンドの運用状況を見守っていきます。
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