9月18日は深夜と夜の2回に分けて動きがありました。深夜にCREAL・LENDEX（2本）・FANTAS fundingの4件へ計41万円を申込、夜に利回りくんとTORCHESへ計17万円。合わせて6件58万円の新規申込です。あわせて、先週抽選に申し込んでいたらくたま47号と、みんなの年金188号の2件が当選し、計17万円の入金を済ませました。1日の動きとしては合計75万円と、かなり大きな日になりました。
利回りの幅も今回は極端で、利回りくんの4.5%からTORCHESの24.0%まで開いています。性質がまったく違う案件が並んだので、1件ずつ整理しておきます。
本日の動き一覧
新規申込（6件・580,000円）
| プラットフォーム | ファンド名 | 金額 | 予定利回り | 運用期間 | ステータス |
|---|---|---|---|---|---|
| CREAL | 東京レジデンスⅤ（不動前・世田谷代田・高田馬場） | 200,000円 | 6.3% | 36ヶ月 | 投資申込 |
| LENDEX | ローンファンド 1945号 | 70,000円 | 9.50% | 4ヶ月 | 投資申込 |
| LENDEX | ローンファンド 1944号 | 70,000円 | 9.50% | 12ヶ月 | 投資申込 |
| FANTAS funding | FANTASファンド２８２号（抽選方式） | 70,000円 | 4.0% | 6ヶ月 | 抽選申込 |
| 利回りくん | DOTOWN 一宮住宅 Vol.22（ID：193） | 70,000円 | 4.5% | 6ヶ月 | 投資申込 |
| TORCHES | No.65 Hotel Vintage 築地・神楽坂・目黒不動前 3棟ファンド | 100,000円 | 24.0% | 3ヶ月 | キャンセル待ち |
| 合計 | — | 580,000円 | — | — | — |
当選・入金（2件・170,000円）
| プラットフォーム | ファンド名 | 金額 | 予定利回り | 運用期間 | ステータス |
|---|---|---|---|---|---|
| らくたま | らくたま47号（クリオ横濱元町通り） | 70,000円 | 6.1% | 363日 | 当選・振込完了 |
| みんなの年金 | みんなの年金188号ファンド | 100,000円 | 8.0% | 12ヶ月 | 当選・振込完了 |
| 合計 | — | 170,000円 | — | — | — |
CREAL「東京レジデンスⅤ（不動前・世田谷代田・高田馬場）」
案件概要
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| ファンド名 | 東京レジデンスⅤ（不動前・世田谷代田・高田馬場） |
| 運営会社 | クリアル株式会社（CREAL） |
| 投資申込金額 | 200,000円 |
| 想定利回り | 年6.3%（インカム相当0.7%＋キャピタル相当5.6%） |
| 運用期間 | 36ヶ月（2026年10月30日〜2029年10月29日）／参考実績平均は約17ヶ月 |
| 募集金額 | 906,000,000円（成立下限額 860,700,000円） |
| 募集方式 | 先着順（2026年9月17日20:00〜10月13日20:00） |
| 優先劣後構造 | あり（配当上限なし） |
| 借入 | ノンリコースローン活用、LTV 53.4% |
| スキーム | SPC活用による倒産隔離／マスターリース導入 |
物件概要
対象は東京23区内のレジデンス3棟、合計39戸です。
- 不動前（東京都品川区）：東急目黒線「不動前」駅 徒歩8分。RC造、1R1戸・1K5戸・2K4戸・1LDK3戸・1SLDK1戸の計14戸。防犯カメラ・宅配ボックス完備でペット飼育相談可
- 世田谷代田（東京都世田谷区）：小田急線「世田谷代田」駅 徒歩9分。RC造、1R5戸・1DK3戸・1LDK7戸の計15戸。コンクリート打ちっぱなし内装
- 高田馬場（東京都新宿区）：JR山手線・東京メトロ東西線・西武新宿線「高田馬場」駅利用。1LDK1戸・2LDK9戸の計10戸。追焚き機能完備
収益はインカム（賃料）とキャピタル（売却益）の組み合わせで、バリューアップ戦略として年間30%の入替率を想定した入居者入替時の賃料見直しと、既存契約の10%程度の賃料増額改定を計画しているとのこと。3棟すべてにマスターリースが導入され、空室・滞納リスクは軽減される構成です。募集額9億600万円という大型案件で、記事執筆時点の進捗は5億781万円（56%）でした。
なお、売却益からは運営会社のインセンティブ報酬（売却益の17%）が差し引かれる点は押さえておきたいところです。
期待リターン
満期（1,095日）まで運用された場合：
税引前利益 ＝ 200,000円 × 6.3% × （1,095日 ÷ 365日）＝ 約37,800円
税引後利益 ＝ 約37,800円 ×（1 − 0.2042）＝ 約30,081円
参考実績平均（約17ヶ月＝約517日）で償還された場合：
税引前利益 ＝ 200,000円 × 6.3% × （517日 ÷ 365日）＝ 約17,847円
税引後利益 ＝ 約17,847円 ×（1 − 0.2042）＝ 約14,204円
LENDEX「ローンファンド 1945号」
案件概要
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| ファンド名 | ローンファンド 1945号 |
| 運営会社 | 株式会社LENDEX |
| 投資申込金額 | 70,000円 |
| 予定利回り | 年率9.50%（税引前） |
| 運用期間 | 4ヶ月（2026年10月1日〜2027年1月29日） |
| 募集金額 | 4,001万円（案件①4,000万円／案件②1万円） |
| 募集方式 | 先着式（2026年9月15日20:00〜9月18日13:04・満額成立で終了） |
| 最低投資額 | 20,000円 |
| 担保 | 無担保（抵当権設定留保）・連帯保証人付 |
物件概要
対象不動産は埼玉県川越市の一棟マンション（土地および建物）です。借入人は不動産事業者Sおよび事業者Lの2社構成。抵当権は設定留保で、必要に応じて設定する場合も第二順位、融資額は評価額の低い方の80%を上限としています。
注目すべきは、対象物件が既に売却契約を締結済みである点です。そのため早期返済となる可能性があると明記されています。返済は元金一括、配当は毎月支払い。募集は9月18日13:04に満額成立して終了しました。
期待リターン
税引前利益 ＝ 70,000円 × 9.50% × （120日 ÷ 365日）＝ 約2,186円
税引後利益 ＝ 約2,186円 ×（1 − 0.2042）＝ 約1,740円
LENDEX「ローンファンド 1944号」
案件概要
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| ファンド名 | ローンファンド 1944号 |
| 運営会社 | 株式会社LENDEX |
| 投資申込金額 | 70,000円 |
| 予定利回り | 年率9.50%（税引前） |
| 運用期間 | 12ヶ月（2026年10月3日〜2027年10月1日） |
| 募集金額 | 6,001万円（最低成立金額4,000万円） |
| 募集方式 | 先着式（2026年9月14日20:00〜9月19日23:50） |
| 最低投資額 | 20,000円 |
| 担保 | 無担保・連帯保証人付・公正証書有 |
物件概要
案件①（6,000万円）は東京都内の不動産事業者H(2)への不動産手付金の調達資金で、対象物件は埼玉県さいたま市の一棟ビルです。返済原資は不動産売却代金・事業収益・他金融機関からの借入。案件②（1万円）は埼玉県内事業者Lへの運転資金です。
本ファンドは1935号ファンドが不成立となったあとの再募集にあたります。申込時点の応募率は17%（1,063万円／6,001万円、出資者37名）と低調で、「秋のキャッシュバックキャンペーン」対象になっていました。同じ9.50%でも4ヶ月の1945号が即日満額成立したのに対し、こちらは12ヶ月・無担保という条件差が集まりの違いに出ている印象です。期限前返済の可能性ありとされています。
期待リターン
税引前利益 ＝ 70,000円 × 9.50% × （363日 ÷ 365日）＝ 約6,613円
税引後利益 ＝ 約6,613円 ×（1 − 0.2042）＝ 約5,263円
FANTAS funding「FANTASファンド２８２号（抽選方式）」
案件概要
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| ファンド名 | FANTASファンド２８２号（※抽選方式） |
| 運営会社 | FANTAS technology株式会社 |
| 抽選申込金額 | 70,000円 |
| 予定分配率 | 年4.0% |
| 運用期間 | 6ヶ月 |
| 募集金額 | 112,500,000円 |
| 募集方式 | 抽選式 |
| 最低投資額 | 10,000円（1口） |
物件概要
公式サイトのファンド詳細ページがJavaScript描画のため取得できず、物件の所在地・構造といった個別情報は詳細不明です。FANTAS fundingは中古区分マンションの流通と空き家再生を主力とする事業者で、同社のファンドは区分所有マンション1室を対象とするインカム＋キャピタル型が中心になっています。本ファンドも同様の構成と推測されますが、確認できていないため断定は避けます。
予定分配率4.0%は今回の8本で最も低い水準です。それでも抽選方式が採られている点からは、1万円から参加できる手軽さと同社の運用実績に対する需要の厚さがうかがえます。
期待リターン（当選した場合）
税引前利益 ＝ 70,000円 × 4.0% × （183日 ÷ 365日）＝ 約1,404円
税引後利益 ＝ 約1,404円 ×（1 − 0.2042）＝ 約1,117円
利回りくん「DOTOWN 一宮住宅 Vol.22（ID：193）」
案件概要
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| ファンド名 | DOTOWN 一宮住宅 Vol.22（ID：193） |
| 運営会社 | 株式会社シーラ（利回りくん） |
| 投資申込金額 | 70,000円 |
| 想定利回り | 年4.5%（税引前） |
| 運用期間 | 6ヶ月（2026年10月1日〜2027年3月31日）／払戻予定日 2027年4月30日 |
| 募集金額 | 63,010,000円 |
| 募集方式 | 先着順（2026年9月14日20:00〜9月21日12:00） |
| 最低投資額 | 10,000円（1口） |
| 優先劣後比率 | 優先90：劣後10 |
| 収益タイプ | インカム型（賃貸借契約による賃料） |
物件概要
千葉県長生郡一宮町新地字砂畑六甲の戸建て住宅です。木造スレートぶき2階建て、延床面積70.46㎡、2024年2月27日竣工の築浅物件で駐車場付き。サーファーズハウスをコンセプトとした「DOTOWN」シリーズの一棟で、一宮町は東京五輪のサーフィン会場となった釣ヶ崎海岸を擁する、いわゆるサーフタウンです。
本ファンドはDOTOWN Vol.19の再組成にあたります。収益源泉は賃料のみのインカム型で、売却を前提としない分、利回りは4.5%と控えめですが値動きの読みやすさがあります。逆に言えば、賃料が入らなければそれがそのまま収益に響く構造です。
期待リターン
税引前利益 ＝ 70,000円 × 4.5% × （181日 ÷ 365日）＝ 約1,562円
税引後利益 ＝ 約1,562円 ×（1 − 0.2042）＝ 約1,243円
TORCHES「No.65 Hotel Vintage 築地・神楽坂・目黒不動前 3棟ファンド」
案件概要
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| ファンド名 | No.65 Hotel Vintage 築地・神楽坂・目黒不動前 3棟ファンド |
| 運営会社 | TORCHES |
| 申込金額 | 100,000円（キャンセル待ち） |
| 想定利回り | 年24.0% |
| 運用期間 | 3.0ヶ月（2026年9月30日〜2026年12月25日） |
| 募集金額 | 4,168,890,000円（上限30,000口） |
| 募集方式 | 先着順（2026年9月17日12:00〜9月24日15:00） |
| 最低投資額 | 100,000円（10口×10,000円） |
| 優先劣後比率 | 優先99：劣後1 |
| 収益タイプ | キャピタル型（3棟の売却益分配） |
| 入金期限 | 2026年9月25日15:00（着金必須） |
物件概要
都内3棟のホテルをまとめた大型ファンドです。
- 築地（東京都中央区入船2丁目）：9室、稼働率91.72%
- 神楽坂（東京都新宿区中里町）：14室、稼働率87.68%
- 目黒不動前（東京都品川区西五反田4丁目）：13室、稼働率88.67%
3棟平均の稼働率は約88%、客室単価は3万円以上とのこと。売却活動は東証グロース上場のGA technologies傘下であるSPCアセットマネジメントがサポートする体制です。不動産特定共同事業の第1号・第2号事業として組成されています。
先着順の募集でしたが申込時点で埋まっていたため、キャンセル待ちでの登録となりました。繰り上がるかどうかは入金期限（9月25日15:00）以降に確定します。
期待リターン（繰り上がった場合）
税引前利益 ＝ 100,000円 × 24.0% × （86日 ÷ 365日）＝ 約5,655円
税引後利益 ＝ 約5,655円 ×（1 − 0.2042）＝ 約4,500円
らくたま「らくたま47号（クリオ横濱元町通り）」【当選・振込完了】
9月11日に抽選申込していた案件が当選し、入金を済ませました。
案件概要
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| ファンド名 | らくたま47号（クリオ横濱元町通り） |
| 運営会社 | らくたま |
| 投資金額 | 70,000円 |
| 想定利回り | 年6.1% |
| 運用期間 | 363日 |
| 募集金額 | 115,000,000円 |
| 募集方式 | 抽選式（2026年9月11日12:00〜9月16日23:59）／初日プレミアエントリー抽選 |
| 入金期日 | 2026年9月24日22時 |
| 優先劣後比率 | 優先88：劣後12 |
| 収益タイプ | キャピタル型（売却益が源泉、インカム収入は想定せず） |
| 最終応募状況 | 370,510,000円（募集金額の322%） |
物件概要
神奈川県横浜市中区元町四丁目172番の「クリオ横濱元町通り」です。2021年竣工、RC造 地上8階・地下1階建て。みなとみらい線「元町・中華街」駅とJR「石川町」駅がともに徒歩6分。システムキッチン・ユニットバス・トイレの交換、全室クロス張替えといったリノベーション工事は完了済みです。
同社の都心リノベーション5ファンドで早期償還率80%という実績が示されており、本ファンドは「早期償還プレミアパス+1%」の対象でもあります。なお、優先劣後比率はファンド条件表では88：12ですが、商品説明では劣後出資割合17%と記載されている箇所もあり、表記が一致していません。前回申込時から変わらず気になっている点です。
最終応募倍率について
申込時点では応募276%（3億1,854万円）でしたが、締切までに3億7,051万円・応募率322%まで伸びていました。当選確率は単純計算で3割程度だったことになります。抽選に通ったのは素直に運が良かったと思います。
期待リターン
税引前利益 ＝ 70,000円 × 6.1% × （363日 ÷ 365日）＝ 約4,247円
税引後利益 ＝ 約4,247円 ×（1 − 0.2042）＝ 約3,380円
みんなの年金「みんなの年金188号ファンド」【当選・振込完了】
案件概要
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| ファンド名 | みんなの年金188号ファンド |
| 運営会社 | 株式会社ネクサスエージェント |
| 投資金額 | 100,000円 |
| 想定利回り | 年率8.0%（税引前） |
| 運用期間 | 12ヶ月（2026年9月30日〜2027年9月29日） |
| 募集金額 | 294,200,000円（2,942口・優先出資枠） |
| 募集開始 | 2026年9月7日19:00〜 |
| 入金期日 | 2026年9月24日（木） |
| 最低投資額 | 100,000円（1口） |
| 劣後出資 | 出資総額3億2,750万円のうち運営会社劣後出資3,330万円 |
| 契約種別 | 不動産特定共同事業契約（匿名組合型） |
| 配当・元本償還予定日 | 2027年11月15日 |
物件概要
大阪市内の区分所有マンション15物件が対象です。西区江之子島、都島区中野町、中央区東平ほか、いずれもRC造9〜15階建ての住居用区分所有。収益源泉は不動産賃貸収入です。
15物件への分散が効いているため、1物件の空室が全体に与える影響は限定的な構成といえます。年率8.0%という水準はインカム型としてはかなり高い部類で、みんなの年金が長く維持している看板利回りです。早期償還の可能性も明記されています。
期待リターン
税引前利益 ＝ 100,000円 × 8.0% × （364日 ÷ 365日）＝ 約7,978円
税引後利益 ＝ 約7,978円 ×（1 − 0.2042）＝ 約6,349円
投資家としての所感
1日で75万円は、さすがに動きすぎです。9月10日に37万円、11日に37万円と来て、そこから1週間で今日また75万円。9月だけで150万円を超えている計算で、資金繰りのカレンダーを一度きちんと引き直さないといけない状態になっています。入金期日が9月24日（らくたま・みんなの年金・TORCHES）に集中しているのも、意図したものではなく偶然です。ここは反省点として記録しておきます。
内容面で一番大きいのはCREALの20万円です。今回唯一の20万円枠で、しかも36ヶ月と今までで最長。ただ、この案件は長さの中身が他と違います。SPCによる倒産隔離、LTV53.4%のノンリコースローン、3棟すべてにマスターリース、そして優先劣後構造と、保全の層が何重にも重なっています。3棟39戸への分散も効いていて、CREALの「参考実績平均約17ヶ月」という数字を信じるなら実質は1年半程度で戻ってくる可能性が高い。先週のOwnersBook31ヶ月に続いて長期案件を積んだ形なので、長期側の枠はこれで一旦打ち止めにします。売却益の17%がインセンティブ報酬として抜かれる点だけは、表面6.3%の裏側として意識しておきます。
LENDEXの2本は同じ9.50%でも性格が正反対でした。1945号は埼玉県川越市の一棟マンションで売却契約締結済み、4ヶ月と短期。実質的に「売却代金が入るまでのつなぎ融資」で、9.50%という利回りの割に読みやすい案件です。だからこそ9月18日13:04に満額成立しました。対して1944号は12ヶ月・無担保・さいたま市の一棟ビルの手付金調達で、しかも1935号不成立の再募集。キャッシュバックキャンペーンまで付けて応募率17%というのは、市場が条件差をきちんと見ている証拠でしょう。私は両方に7万円ずつ入れましたが、リスクの中身が同じだとは思っていません。1944号の方は、連帯保証人と公正証書がどこまで機能するかという話になります。
一番迷ったのがTORCHESの24.0%です。3ヶ月で年率24%という数字は、SLの中でも明らかに外れ値です。優先劣後99：1で劣後が1%しかなく、クッションはほぼ無いに等しい。キャピタル型なので、3棟のホテルが予定どおり12月25日までに売れなければ話が成立しません。稼働率88%・客室単価3万円超という数字自体は悪くなく、GA technologies傘下が売却をサポートする体制も一定の裏付けにはなりますが、それでも「3ヶ月で売り切る前提」に全部乗っている構造です。募集額41.7億円という規模も相当なもので、それを3ヶ月で捌く難易度は決して低くないでしょう。今回はキャンセル待ちなので繰り上がるかどうかは分かりませんが、仮に通っても10万円が上限だと思っています。高利回りは高リスクの言い換えでしかない、という当たり前のことを自分に言い聞かせておきます。
対照的に、利回りくんの4.5%とFANTASの4.0%は今回の下限です。利回りくんのDOTOWN一宮はインカム型で賃料のみが源泉、しかもVol.19の再組成。千葉県一宮町という立地は、サーフタウンとしての需要がどこまで安定しているかに依存します。正直この利回りなら他に選択肢はありますが、ポートフォリオの中に「売却を前提としない案件」を一定量置いておきたいという理由での7万円です。FANTAS282号は物件詳細がサイト側の仕様で確認できず、中身が分からないまま抽選に申し込んだ形になりました。金額が7万円とはいえ、内容を把握できていない案件に申し込むのは本来の姿勢ではないので、当選した場合は契約成立前書面で必ず物件を確認します。
当選した2件については素直に嬉しい結果でした。らくたま47号は最終的に応募率322%。3割程度の確率を引けたことになります。元町通り沿いという希少立地と早期償還率80%の実績を評価して申し込んだ案件なので、キャピタル型ゆえの売却リスクは残るものの、当選できてよかったと思います。みんなの年金188号は大阪市内15物件への分散が効いたインカム型で8.0%。今回の8本の中では、リスクとリターンのバランスが最も素直な案件だと見ています。
まとめると、今日の8本は「保全重視の超長期（CREAL）」「読みやすい短期つなぎ（LENDEX1945）」「条件の厳しい中期（LENDEX1944）」「低利回り安定（利回りくん・FANTAS）」「極端な高利回り（TORCHES）」「分散インカム（みんなの年金）」「都心リノベのキャピタル（らくたま）」と、性格がきれいに分かれました。意図して分散したというより結果的にそうなった面が大きいのですが、こうして並べてみると偏りは少ない構成です。
次は9月24日の入金期日と、TORCHESのキャンセル待ちの結果、そしてFANTAS282号の抽選結果を待ちます。しばらくは新規申込を止めて、資金の着地を確認する期間にします。
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