8月25日の深夜2時15分から2時20分までのわずか5分間で、4件の記録がつきました。AGクラウドファンディングの不動産担保ローンファンド#206（一棟ビル@墨田区）と#205（一棟アパート@江東区）、CREALの東京レジデンスⅣ（王子・八広）、そしてLENDEXのローンファンド1929号。すべて投資申込で、合計4ファンド・400,000円です。

今回の4件は、これまでの記録と比べていくつか珍しい特徴があります。まず抽選案件がゼロで、4件すべてが先着・申込ベース。つまり「当たるかどうか」ではなく「申し込んだ時点でほぼ確定」に近い状態です。そして対象エリアが墨田区・江東区・北区と、東京の東側〜北側に見事に集中しました。AG#206の担保物件が墨田区の一棟ビル、CREALの物件のひとつが墨田区八広のレジデンス。狙ったわけではないのに、同じ夜に同じ区の案件を2本掴んでいたことになります。

もうひとつの軸は商品性の違いです。AG2本とLENDEXの計3本は貸付型（ローン型）、CREALだけが不動産特定共同事業のエクイティ型。同じ「不動産クラウドファンディング」という括りでも、お金の流れ方もリスクの取り方も別物です。1件ずつ整理していきます。

本日の投資アクション一覧

合計400,000円（全4件が投資申込・抽選案件なし）

① AGクラウドファンディング「不動産担保ローンファンド#206（一棟ビル@墨田区）」

2時15分、AGクラウドファンディングの不動産担保ローンファンド#206に100,000円を申込。アイフルグループが運営する貸付型プラットフォームです。

案件概要

• 貸付先は不動産事業者で、墨田区の一棟ビルに不動産担保を設定する貸付型ファンド。エクイティ型と違い、投資家は「貸したお金＋利息」を受け取る立場になる
• 今回の2本（#205・#206）はいずれもセイムボート出資付き。運営会社が投資家と同じ条件で自らも出資するため、案件が傷んだときに運営側も損をする構造になっている。利害を一致させる仕組みとして、劣後出資とは別軸の安心材料
• 募集金額3億3,300万円は今回の4件で2番目に大きい規模。募集期間も9月10日までと長めに取られており、先着でも慌てる必要のない設計
• Vプリカギフト特典が付く点は他の3件にない特徴。実質利回りを底上げする要素ではあるものの、条件の詳細は会員向けページでの確認が必要

期待リターン（想定通り運用された場合の試算）

• 税引前利益 ≒ 100,000円 × 6.0% × (12ヶ月 ÷ 12) ＝ 6,000円
• 税引後利益 ≒ 6,000円 × (1 − 0.2042) ≒ 約4,775円

年6.0%・1年という条件は、貸付型としては派手さのない標準的な水準です。ただしアイフルグループという運営母体の規模、不動産担保の設定、セイムボート出資という3点が揃っており、利回りではなく安定性で選ぶタイプの案件だと理解しています。担保評価額やLTVが公開ページから確認できなかった点は、正直に書いておきます（ログイン後の詳細ページには記載があるはずなので、次回以降は申込時に控えておきたいところです）。

② AGクラウドファンディング「不動産担保ローンファンド#205（一棟アパート@江東区）」

同じく2時15分、#205にも100,000円を申込。#206と2本同時に申し込んだ形です。

案件概要

• 206と同じ年6.0%ながら、運用期間が18ヶ月と1.5倍。1件あたりの投資額が同じなら、期間が長い分だけ受け取る利息総額は増える

• 担保物件は江東区の一棟アパート。#206の「墨田区・一棟ビル」に対してこちらは「江東区・一棟アパート」で、用途（住居系 vs 事業系）とエリアが分散されている。同じプラットフォームで2本持つなら、この組み合わせは悪くない
• 募集金額は1億100万円と#206の3分の1以下。募集期間も8月31日までと短く、#206より小回りの利く案件
• 申込時点の充足率は約33%と、#206（約64%）に比べてまだ余裕があった

期待リターン（想定通り運用された場合の試算）

• 税引前利益 ≒ 100,000円 × 6.0% × (18ヶ月 ÷ 12) ＝ 9,000円
• 税引後利益 ≒ 9,000円 × (1 − 0.2042) ≒ 約7,162円

同じ利回り・同じ運営・同じ担保形式でありながら、期間の長さだけが違う2本です。#205のほうが利益額としては大きくなりますが、その分だけ資金が長く拘束されます。利回りが同じなら期間は短いほうが資金効率はよく、逆に「良い条件を長く固定したい」なら長いほうがよい──どちらが正解というものではなく、ポートフォリオ全体の償還時期をどう散らすかという話だと考えています。今回はたまたま両方申し込んだので、償還が自然に12ヶ月後と18ヶ月後に分かれる形になりました。

③ CREAL「東京レジデンスⅣ（王子・八広）」

2時17分、CREALの東京レジデンスⅣ（王子・八広）（第146号王子・八広一棟レジデンスバルクファンド）に100,000円を申込。今回の4件で唯一のエクイティ型、かつ最大規模の案件です。

物件概要（2物件のバルクファンド）

物件① CREAL王子

物件② CREAL八広

案件概要

• 合計70戸・2棟のバルクファンド。1棟に集中せず2物件に分散されている点は、空室リスクの観点でプラス
• 想定利回り年6.3%の内訳はインカム1.9%＋キャピタル4.4%。つまりリターンの7割は「売却益」に依存する設計で、賃料だけで6.3%が出るわけではない。ここは正しく理解しておく必要がある
• リスク軽減策としてマスターリース導入（賃料減少リスク対策）、バリューアップ戦略（年間回転率20%の入替時に賃料を適正化、既存契約改定で段階的に+10%を想定）が明示されている
• LTV 54.7%のノンリコースローンを使ったレバレッジ構成。借入があることでリターンは増幅されるが、下振れも増幅される
• 手数料体系が明示されている点は好感が持てる（組成手数料2.5%／管理運営報酬0.1%・月額按分／売却手数料3.7%／成功報酬は売却益の20%）
• 申込時点で成立下限額11億2,500万円を既に突破しており、ファンド成立はほぼ確定

期待リターン（想定通り36ヶ月運用された場合の試算）

• 運用日数：2026年9月25日〜2029年9月24日＝1,095日
• 税引前利益 ≒ 100,000円 × 6.3% × (1,095日 ÷ 365) ≒ 18,900円
• 税引後利益 ≒ 18,900円 × (1 − 0.2042) ≒ 約15,041円

実際は「36ヶ月」より早く終わる可能性が高い

CREALの募集ページには、過去ファンドの実績平均運用期間が約17ヶ月と記載されています。想定36ヶ月に対して実績が半分以下ということは、物件売却が想定より早く成立して早期償還されるケースが多いということです。

仮に17ヶ月で償還された場合の試算も出しておきます。

• 税引前利益 ≒ 100,000円 × 6.3% × (17ヶ月 ÷ 12) ≒ 約8,925円
• 税引後利益 ≒ 8,925円 × (1 − 0.2042) ≒ 約7,102円

早期償還は「予定より利益が減る」という見方もできますが、資金が早く戻って次に回せるという意味では悪い話ではありません。ただし期待リターンの合計を計算するときは、想定36ヶ月の数字をそのまま足すと過大評価になる点に注意が必要です。本記事のまとめでは想定通りの36ヶ月ベースで集計しつつ、この点を頭に置いておきます。

④ LENDEX「ローンファンド1929号」

2時20分、この夜最後の申込としてLENDEXのローンファンド1929号に100,000円。今回の4件で最も高い年9.50%です。

投資案件の構成

案件概要と、正直に書いておくべきリスク

• 年9.50%という利回りは今回4件中トップで、AG2本（6.0%）の1.6倍近い水準。ただしこの高さには理由がある
• 主要案件（3,000万円・全体の99.97%）は無担保。資金使途は「一棟マンション購入の手付金」で、物件取得前の資金であるため担保設定ができない性質の融資
• 保全は連帯保証人＋公正証書のみ。ただし募集ページにも「連帯保証人資産による返済保証はない」旨が明記されている。公正証書があれば裁判を経ずに強制執行に移れるという手続き上のメリットはあるが、回収できる資産が実際にあるかどうかは別の話
• 案件②は融資金額1万円と実質的に無視できる規模で、実態は「東京都内の不動産事業者T(2)への一本勝負」に近い
• 外部監査（公認会計士・監査法人）は未実施、借入人情報の匿名化解除もなし（営業上の支障を理由に非開示）とページ上で明示されている
• ファンド名が「1929号」であることからも分かるとおり、LENDEXは同型のローンファンドを大量に組成してきた実績がある。この積み上げ自体は評価できる材料

期待リターン（想定通り運用された場合の試算）

• 運用日数：2026年9月8日〜2027年8月6日＝332日
• 税引前利益 ≒ 100,000円 × 9.50% × (332日 ÷ 365) ≒ 約8,641円
• 税引後利益 ≒ 8,641円 × (1 − 0.2042) ≒ 約6,877円

毎月配当・元金一括返済という設計なので、運用中は毎月少しずつ利息が入り、最後に元本がまとめて戻る形になります。キャッシュフローが読みやすいのは長所です。

一方で「無担保・手付金融資・連帯保証のみ・外部監査なし」という条件を並べると、年9.50%は決して”お得”ではなく、取っているリスクに対する対価だと分かります。同じ夜に申し込んだAGの6.0%（不動産担保あり・アイフルグループ・セイムボート出資あり）と比べれば、3.5ポイントの利回り差は保全の差そのものです。この2つを並べて持てたのは、結果的にリスク水準の分散という意味で悪くなかったと思っています。

今日のまとめ

8月25日深夜は4ファンド・合計400,000円を申し込みました。全件が抽選ではなく先着・申込ベースのため、抽選待ちがゼロという、これまでにない構成です。

想定通りに運用された場合の税引後期待利益は合計約33,855円です。ただしCREALが実績平均どおり17ヶ月で早期償還された場合、同社分は約15,041円→約7,102円となり、合計は約25,916円まで下がります。この幅は認識しておく必要があります。

「抽選ゼロ」がもたらす見通しの良さ

これまでの記録では、申し込んだ金額の大半が抽選待ちで「実際にいくら投資したことになるのか、数日後まで分からない」という状態が続いていました。今回は4件すべてが先着方式で、CREALも成立下限額を突破済み。400,000円がほぼそのまま確定額になる見込みです。

抽選案件は高利回りで人気の案件に多く、当たれば嬉しいものの、資金計画は立てづらくなります。一方で今回のような先着型は、利回りが控えめな代わりに見通しが立つ。どちらかに偏るのではなく、両方を持っておくのがバランスなのだと改めて感じました。

同じ「不動産」でも、リスクの取り方は3種類あった

今回の4件を保全の観点で並べ直すと、はっきり3段階に分かれます。

利回りの数字だけを横に並べれば「LENDEXが一番おいしい」ように見えますが、中身はまったく別物です。とくにCREALは、表面利回り6.3%のうち4.4%が売却益依存という点が他の3件と根本的に違います。賃料が入り続けても、物件が想定価格で売れなければ想定利回りには届きません。逆に相場が良ければ上振れの余地もある（配当上限なし）。貸付型は上限が決まっていて下振れリスクを見る商品、エクイティ型は上下に振れる商品という違いを、今回の4件は分かりやすく並べて見せてくれました。

東京の東側に偏った40万円

墨田区（AG#206の担保物件・CREAL八広）、江東区（AG#205の担保物件）、北区（CREAL王子）。狙ったわけではないのに、この夜の40万円は東京の東〜北エリアにきれいに集中しました。

同じ都内でも、都心5区の高額物件と、墨田・江東・北区といった住宅需要が厚いエリアでは、値動きの性格が違います。今回のような賃貸レジデンス・一棟アパート中心の案件は、派手な値上がりよりも実需に支えられた安定性を期待する投資対象です。ただし、これだけ地域が重なると「東京東部の不動産市況が悪化したら4件同時に影響を受ける」という意味で、エリア分散という観点では減点です。今後の申込では、地方案件や別の資産クラス（系統用蓄電池など）とのバランスを意識したいところです。

次に待つもの

• 8月29日23:50 — LENDEX ローンファンド1929号 募集終了
• 8月31日23:59 — AG 不動産担保ローンファンド#205 募集終了
• 9月7日20:00 — CREAL 東京レジデンスⅣ 募集終了
• 9月8日 — LENDEX 1929号 運用開始予定
• 9月10日23:59 — AG 不動産担保ローンファンド#206 募集終了
• 9月25日 — CREAL 東京レジデンスⅣ 運用開始予定
• 2027年1月31日 — CREAL 東京レジデンスⅣ 想定初回配当日

なお、AGクラウドファンディングの2件については、担保評価額・LTV・物件の築年や構造といった詳細が会員限定情報となっており、公開ページからは確認できませんでした。貸付型において担保の中身は最重要の情報なので、次回以降は申込時に会員ページで内容を控え、記録に残すようにします。契約成立・運用開始の連絡が届き次第、あらためて記録していきます。