Fundsの3ファンドに各10,000円を投資申込 ― 底地くん#21・ミガロHD「鍵のいらない暮らし」#3・AMFCインクルージョン#3

2026年10月15日の深夜、ソーシャルレンディングサービス「Funds（ファンズ）」で3本のファンドに立て続けに投資申込を行いました。申込額は1本あたり10,000円、合計30,000円です。東証スタンダード上場のサンセイランディックが組成する「底地くんファンド#21」、東証プライム上場のミガロホールディングスによる「鍵のいらない暮らしファンド#3」、そして台湾のノンバンクを借り手とするプロフェッショナルファンド「Funds AMFCインクルージョンファンド#3」という構成です。

利回りは年2.8%〜4.36%と控えめですが、Fundsは上場企業グループを借り手とする円建て・固定利回りの貸付型ファンドが中心で、不動産担保型の高利回り案件とは性格が異なります。同じプラットフォーム内でも事業内容・保全条件・分配方式がかなり違う3本だったので、それぞれ整理しておきます。

本日の投資サマリー

※3本いずれも先着方式。Funds専用口座（デポジット）からの支払いで、入金期限は2026年10月19日です。

① 底地くんファンド#21（サンセイランディック）

案件概要

借り手企業：サンセイランディックの事業

サンセイランディックは1976年2月創業、2026年2月に創立50周年を迎えた東証スタンダード上場企業です。1991年に底地の取扱いを開始して以来、30年以上かけて積み上げてきた「権利調整スキル」が同社の中核にあります。

• 底地事業：底地（借地権負担付土地）を土地所有者から買い取り、隣地との境界確定や借地権者との交渉を重ねて分かれている権利をひとつに合わせ、不動産本来の価値を回復させる事業。底地を建物所有者へ売却することで、建物所有者は建替えや売却といった自由な土地活用が可能になる
• 居抜き事業：老朽化して十分な収益を上げられなくなったアパートやビルを、借家権が付いたまま買い取り、賃借人に移転先の紹介や移転費用の負担を行いながら明け渡し交渉を進める事業。完全所有権化したうえで不動産会社・事業会社・個人へ売却する
• 地域活性化推進事業：権利調整ノウハウを応用し、岩手県八幡平市・長崎県平戸市・伊豆エリアなどで空き別荘や老朽ペンションを再生。2022年に「ペンション日の出」、2025年6月に貸別荘「Asu base Yuge」をオープン。伊豆ではバイク乗り向け宿泊施設「RIDER’S VILLA」も展開

CSR面では2018年から『底地くん「子供の未来応援プロジェクト」』を発足し、底地を借地人に販売した利益の一部と同社の寄付金を社会貢献活動の原資に充てています。

Fundsでの組成実績

Fundsでの初回組成は2019年11月。6年にわたって20本の実績があり、償還済み14本すべてが予定通りに償還されている点は安心材料です。

② ミガロホールディングス 鍵のいらない暮らしファンド#3

案件概要

借り手企業：ミガロホールディングスの事業

ミガロホールディングス（旧・プロパティエージェント）は、不動産とDXを融合させた独自のビジネスを展開する東証プライム上場企業です。2026年3月期の連結業績は売上高・営業利益ともに過去最高を記録しました。

成長の柱：DX推進事業と顔認証IDプラットフォーム「FreeiD」

ファンド名の由来にもなっている「FreeiD（フリード）」は、マンションのエントランスから宅配ボックス、住戸ドアまで、鍵を使わずに顔認証だけで開錠・利用できるIDプラットフォームサービスです。

• 入居者はあらかじめ顔情報を登録するだけで、日常のあらゆる場面をデバイスフリーで利用できる。友人・家族への時間制限付き「鍵貸し」や見守り機能も搭載
• 導入実績はマンション423棟（2026年6月末時点）。入居者アンケートでは9割超が「次の物件でも導入を希望する」と回答
• 集合住宅全体にFreeiDを導入した「オール顔認証マンション」を国内で初めて実現。自社開発の「クレイシアIDZ川崎」をはじめ、マンションに加えオフィスやホテルへも展開中
• 京都府亀岡市などとFreeiDを活用した実証事業も進行中。習い事教室で顔認証による出欠確認を行い保護者に自動通知するシステムでは、参加保護者アンケートで「今後も利用したい」が100%

収益の柱：DX不動産事業

東京23区・横浜・川崎エリアに特化し、単身者・DINKS向け投資用マンション（新築コンパクトマンション「クレイシア」シリーズ等）の開発・販売を手がけています。仕入れから販売、賃貸管理、物件買取までワンストップで提供する体制を持ち、平均入居率は99%超。不動産投資型クラウドファンディング「Rimple」や不動産情報サイト「不動産投資Times」も運営し、会員数は19万人を超えています。

同社は中長期的な成長戦略として売上高1,100億円の達成を目標に掲げ、DX不動産事業の安定収益をDX推進事業へアロケーションする財務戦略を進めています。

Fundsでの組成実績

Fundsでの組成は2026年8月開始とまだ日が浅く、償還実績はこれからという段階です。借り手が東証プライム上場企業であること、不動産投資型クラファン「Rimple」の運営元としてすでに馴染みがあることが判断材料になりました。

③ Funds AMFCインクルージョンファンド#3

3本の中で唯一、プロフェッショナルファンド（Funds Membership Programのゴールドステージ以上、または登録済みの適合性情報で一定以上の保有金融資産と投資経験を持つ人のみ申込可能）として組成された案件です。

案件概要

スキームの特徴

このファンドで集めた資金は、Funds AMFCの日本法人子会社である株式会社AMFC Japanに貸し付けられます。AMFC Japanに対する貸付金について親会社のFunds AMFCが連帯保証人となるため、実質的にFunds AMFCの信用力に依拠する商品です。

注意しておくべき条件が3点あります。

1. 利払いが満期一括 — 運用期間の途中で利益分配がありません。約15ヶ月間、資金が拘束されたまま分配もゼロという設計です
2. 最大3ヶ月の延長オプション — 借り手企業に貸付期間を最大3ヶ月延長できるオプションが付与されています（延長後の期間を「テール期間」と呼ぶ）。表示されている予定運用期間15ヶ月は、このテール期間を含んだ期間です
3. ステップアップ型利回り — 当初12ヶ月が年4.35%、テール期間に入ると年4.40%に上がります。ただしステップアップ前の早期償還の可能性もあります

借り手企業：Funds AMFCの事業

Funds AMFCは2013年に台湾・台北市で設立された金融サービス／フィンテック企業です。“FINANCIAL INCLUSIVENESS FOR A BETTER ASIA” をミッションに掲げ、インターネット技術と信用スコアリングを活用して、アンダーバンクト層（銀行口座は持っているが借入等の金融サービスへのアクセスが十分でない人々）に向けた金融サービスを提供しています。

• 分割払いサービス：クレジットカードを持たない顧客に商品・サービスの購入費用について信用供与。2025年11月末時点で1,000以上の店舗と提携
• BNPLプラットフォーム：ビューティー関連事業者向けの後払い決済サービス
• EV-TUKTUK割賦販売：カンボジアでEV-TUKTUK（電動三輪タクシー）ディーラーと提携し、ドライバーの購入資金を割賦販売で支援

業績面では、2025年12月期の営業収益が約324百万NTドル（約15.9億円）、営業利益が約101百万NTドル（約4.9億円）で、2021年12月期以降5期連続の黒字かつ増収増益を継続。財務諸表の監査は世界4大会計事務所のひとつ「Ernst & Young」が担当しています。

保全措置とファンズによるガバナンス

Fundsでの組成実績

投資状況

期待リターン（想定）

各ファンドの予定利回りと運用期間から算出した、10,000円あたりの目安額です。

※Fundsの公式シミュレーション（200万円投資時の試算）を10,000円あたりに比例換算した概算です。実際には円未満の端数処理が入るため、少額投資では表示利回りを下回ることがあります。また予定利回りに基づく目安であり、実際の分配額を保証するものではありません。

投資家としての所感

3本まとめて申込みましたが、それぞれ狙いは違います。

底地くんファンド#21は、利回り年2.8%・約6ヶ月と条件自体は地味です。ただしFundsで累計21本・償還済み14本すべてが予定通り、元本毀損ゼロという実績は、このプラットフォームの中でもかなり厚い部類です。底地・居抜きという「権利関係が複雑で他社が手を出しづらい領域」で50年近く積み上げてきた権利調整ノウハウは、景気変動の影響を受けにくい事業基盤だと感じています。申込から半日ほどで募集枠2億円が満額に達し、599名が参加していたので、同じように評価している投資家が多いのだろうと思います。

ミガロホールディングス 鍵のいらない暮らしファンド#3は、利回り年3.15%に対して運用期間が約10ヶ月。Fundsでの組成がまだ3本目で償還実績がないのは気になる点ですが、借り手は東証プライム上場で2026年3月期に売上高・営業利益ともに過去最高を記録しており、信用面での不安は小さいと判断しました。何より、FreeiDが導入マンション423棟まで広がり、入居者の9割超が「次の物件でも導入を希望」と答えているという数字に惹かれました。顔認証で鍵が不要になるというのは、実際に自分が住む立場で考えても価値が分かりやすい。不動産投資型クラファン「Rimple」の運営元でもあり、普段から接点のある会社です。

Funds AMFCインクルージョンファンド#3は、3本の中では唯一の高めの利回り（年4.36%）で、担保と連帯保証も付いています。ファンズ株式会社自身が持分95%を握る連結子会社であり、董事・監察人を派遣してモニタリングしているという構造は、プラットフォーム運営者が自ら責任を負う形になっていて評価できます。EYが監査を担当し、5期連続の黒字・増収増益という業績面も悪くありません。一方で、満期一括分配で約15ヶ月間まったく分配がないこと、最大3ヶ月の延長オプションが借り手側にあること、そして台湾のノンバンク向け与信という海外カントリーリスクがあることは、利回りと引き換えに受け入れたリスクです。だからこそ申込は10,000円に抑えました。募集状況が10億円に対して約45%と伸び悩んでいるのも、投資家側がこのあたりを慎重に見ているからだと思います。

全体として、Fundsは「上場企業への貸付・円建て・固定利回り」という性格上、不動産担保型の高利回り案件と比べると地味に見えます。それでも、利回り10%超の案件に偏りがちなポートフォリオの中で、信用力の高い借り手に貸す低利回り枠をきちんと持っておくことはリスク分散の意味があると考えています。入金期限は3本とも10月19日なので、デポジットの残高を確認しておきます。