2026年10月16日の深夜1時台、ソーシャルレンディング・不動産クラウドファンディングで3件の手続きを行いました。COMMOSUS「池袋プロジェクト（COMMOSUSファンド170号）」に50,000円、オルタナバンク「【3ヶ月毎分配】海外BNPL事業者支援ファンドID1188」に10,000円の投資申込、そして8月末に抽選申込していたEzファンド「Ez第9号ファンド」が当選したため70,000円を振込。合計130,000円の資金移動です。
国内の不動産担保付き貸付、ウズベキスタンのBNPL事業者向け海外貸付、京都の区分マンション現物という、性格のまったく違う3件が同じ夜に重なりました。それぞれ整理しておきます。
本日の投資サマリー
| プラットフォーム | ファンド名 | 予定利回り | 運用期間 | 金額 | ステータス |
|---|---|---|---|---|---|
| COMMOSUS | 池袋プロジェクト（COMMOSUSファンド170号） | 年6.0% | 6ヶ月 | 50,000円 | 投資申込 |
| オルタナバンク | 【3ヶ月毎分配】海外BNPL事業者支援ファンドID1188 | 年6.5%（目標・税引前） | 約5ヶ月 | 10,000円 | 投資申込 |
| Ezファンド | Ez第9号ファンド | 年5.48% | 6ヶ月 | 70,000円 | 当選・振込 |
| 合計 | 130,000円 |
① COMMOSUS 池袋プロジェクト（COMMOSUSファンド170号）
案件概要
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| ファンド名 | 池袋プロジェクト（COMMOSUSファンド170号） |
| プラットフォーム | COMMOSUS（コモサス） |
| 想定利回り（税引前） | 年6.0% |
| 運用期間 | 6ヶ月 |
| 募集方式 | 先着方式（先入金） |
| 募集開始 | 2026年10月15日 12:30 |
| 募集終了 | 完売まで |
| 最低投資金額 | 10,000円 |
| 募集金額 | 未確認 |
| 担保・保証 | 未確認（COMMOSUSは不動産担保付き貸付が中心） |
| 対象エリア | 東京都豊島区 池袋エリア |
| URL | https://commosus.jp/ |
※COMMOSUSのファンド詳細ページは外部からの参照がブロックされており（403）、募集金額・担保設定・返済原資・LTVといった個別条件は公開情報からは確認できませんでした。以下はプラットフォーム全体の情報です。
運営会社：株式会社コモサス
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 社名 | 株式会社コモサス（COMMOSUS, Inc.） |
| 設立 | 2015年12月1日 |
| 資本金 | 1億円 |
| 代表者 | 加藤義隆 |
| 本社 | 東京都港区北青山2-7-22 3F |
| 登録 | 第二種金融商品取引業者 関東財務局長(金商)第2973号 |
| 親会社 | 株式会社SOCIAL COMMON CAPITAL |
| 加入協会 | 一般社団法人第二種金融商品取引業協会 |
プラットフォーム実績
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 累計ファンド数 | 約173本 |
| 累計募集額 | 約357億7,011万円 |
| 元本償還率 | 100%（元本毀損なし） |
| 平均利回り | 年6.0% |
| 最高利回り | 年11.0% |
| 平均運用期間 | 約11ヶ月 |
COMMOSUSは2022年9月のサービス開始から累計170本超のファンドを組成し、元本償還率100%を維持しています。利回り帯は年4.2〜11.0%と幅広く、不動産を担保に取る融資型（貸付型）クラウドファンディングが中核です。不動産特定共同事業者と連携した「TRIAD FUND」シリーズも別枠で運営しています。
今回のファンドの位置づけ
池袋プロジェクトは年6.0%・6ヶ月という、COMMOSUSの中では平均利回りそのままで期間が短い構成です。平均運用期間が約11ヶ月のプラットフォームなので、6ヶ月は「半分の拘束期間」で平均利回りが取れる案件という見方になります。
② オルタナバンク 【3ヶ月毎分配】海外BNPL事業者支援ファンドID1188
案件概要
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| ファンド名 | 【3ヶ月毎分配】海外BNPL事業者支援ファンドID1188 |
| プラットフォーム | オルタナバンク（SAMURAI証券） |
| 目標利回り（税引前） | 年6.5% |
| 運用期間 | 2026年11月4日〜2027年4月30日（約5ヶ月／177日） |
| 募集総額 | 2億6,350万円 |
| 最低成立金額 | 1,000万円 |
| 最低投資金額 | 10,000円（追加申込単位1万円） |
| 募集方式 | 先着方式 |
| 募集期間 | 2026年10月15日 12:00〜10月23日 23:59 |
| 分配方式 | 期中分配（1月・4月の末日）＋元金一括償還 |
| ファンド形態 | 貸付型（匿名組合契約）・ノンリコース型・期間分割型 |
| 担保 | 担保付（ただし対抗要件未具備のため実質無担保と同等） |
| 貸付先 | SAMURAI ASSET FINANCE合同会社 |
| 最終資金需要者 | LLC “Makesense”（ブランド名：Uzum Nasiya／ウズベキスタン） |
| 営業者 | SAMURAI CAPITAL MANAGEMENT1号合同会社 |
| 金融商品取引業者 | SAMURAI証券株式会社（関東財務局長(金商)第36号） |
| 申込撤回 | 募集期間中および募集終了後8日間 |
| URL | https://www.alternabank.jp/fund/detail?id=1188 |
最終資金需要者：Uzum Nasiya（ウズム・ナシヤ）
資金の最終的な行き先は、ウズベキスタン最大級のデジタルエコシステム「Uzum Group」傘下の金融中核企業であるLLC “Makesense”（ブランド名 Uzum Nasiya）です。BNPL（Buy Now Pay Later／後払い決済）とキャッシュローンを手がけています。
- グループの規模：Uzum Groupは2024年にウズベキスタン初のユニコーン企業となり、2026年時点で企業価値はUSD 2.3B（約23億ドル）に到達。格付はFitchで「B／見通しポジティブ」
- ユーザー基盤：グループ全体のユーザー数は約2,000万人。ウズベキスタンの人口の54%に相当します
- 事業の浸透度：グループのECマーケットプレイス上で行われる全決済の50%超が、このBNPL/キャッシュローン事業を経由して実施されている
押さえておくべき条件
- ノンリコース型 — 返済原資が最終資金需要者の貸付事業に限定されます。信用リスクが単一の借入先に集中する構造で、分散投資ではありません
- 担保の対抗要件が未具備 — 「担保付」と表示されていますが、対抗要件を具備していないため実質的には無担保と同等の扱いです
- 借換え（リファイナンス）リスク — 約5ヶ月という短期設計のため、満期時の借換えが失敗した場合の償還遅延リスクがあります
- 為替リスク — 最終資金需要者への融資はドル建てで行われます
- 分配タイミング — 期中分配は1月末・4月末の2回のみ。元金は満期一括償還です
プラットフォーム実績（オルタナバンク）
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 累計ファンド申込額 | 800億円突破（2026年7月9日時点） |
| 累計案件数 | 787件超 |
| 目標利回り達成率 | 99.4%（2022年1月〜2025年12月に運用開始・償還完了した貸付型） |
| 元本毀損率 | 0% |
| 目標利回り未達 | 2本（為替変動の影響1本、早期償還1本。いずれも元本毀損なし） |
| 延長ファンド | 2本（不動産担保ローン対象。当初予定の延長期間内で返済完了） |
③ Ezファンド Ez第9号ファンド（当選・振込）
8月29日に抽選申込していたファンドです。10月5日の抽選を経て当選し、70,000円を振込みました。
案件概要
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| ファンド名 | Ez第9号ファンド |
| プラットフォーム | Ezファンド（イージーファンド） |
| 予定分配率（年利） | 5.48% |
| 運用期間 | 6ヶ月 |
| 募集金額 | 10,500,000円 |
| 最低投資額 | 10,000円（1口1万円） |
| 募集方式 | 抽選方式 |
| 募集期間 | 2026年8月28日 10:00〜10月5日 10:01 |
| 物件 | 京都市中京区の区分賃貸マンション1室（インカムメイン型） |
| 劣後出資比率 | 40% |
| スキーム | 不動産特定共同事業（匿名組合契約・優先劣後方式） |
| 出資総額上限 | 1投資家あたり100万円 |
| URL | https://ezfund.jp/investment/lottery_application_entry.html?fund_id=9 |
※物件の正式名称・専有面積・竣工年などの個別情報は、募集終了後のため公開ページからは確認できませんでした。
運営会社：株式会社イー・トラスト（日商エステムグループ）
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 社名 | 株式会社イー・トラスト |
| 所在地 | 大阪市中央区南船場2丁目9番14号 |
| 代表取締役 | 森 智寛 |
| 業務管理者 | 松尾 勝 |
| 小規模不動産特定共同事業 | 大阪府知事(1)第10号 |
| 宅建業免許 | 国土交通大臣(1)第10421号 |
| グループ | 日商エステムグループ |
プラットフォーム実績
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 累計ファンド数 | 9本（今回の第9号を含む） |
| 平均利回り | 年5.6% |
| 最高利回り | 年6.27% |
| 平均運用期間 | 約7ヶ月 |
| 累計募集額 | 約8,463万円 |
劣後出資40%という保全水準
このプラットフォームの最大の特徴は、劣後出資比率40%です。優先劣後方式では、物件の運用中・売却時に損失が発生した場合、劣後出資割合分までの損失は劣後出資者である運営会社（イー・トラスト）が先に負担します。つまり物件評価額が40%下落するまでは、投資家（優先出資者）の元本は理論上守られる設計です。
不動産クラウドファンディングの劣後出資比率は5〜30%程度が一般的なので、40%はかなり厚い水準です。利回りが年5.48%と控えめなのは、この保全の厚さとのトレードオフだと理解しています。
ただし「小規模不動産特定共同事業」の登録であるため、1ファンドの募集総額は1億円以下、1投資家あたりの出資は100万円以下という法令上の制限があります。今回の募集金額1,050万円という小粒な規模もこれに由来します。
投資状況
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| COMMOSUS 池袋プロジェクト170号 | 2026年10月16日 01:02／50,000円／投資申込（先入金） |
| オルタナバンク ID1188 | 2026年10月16日 01:03／10,000円／投資申込 |
| Ezファンド Ez第9号 | 2026年10月16日 01:07／70,000円／当選・振込完了（抽選申込は2026年8月29日） |
| 合計 | 130,000円 |
期待リターン（想定）
| ファンド | 投資額 | 予定利回り | 運用日数 | 税引前利益（想定） | 税引後利益（想定・税率20.42%） |
|---|---|---|---|---|---|
| COMMOSUS 池袋プロジェクト170号 | 50,000円 | 年6.0% | 183日 | 約1,504円 | 約1,197円 |
| オルタナバンク ID1188 | 10,000円 | 年6.5% | 177日 | 約315円 | 約251円 |
| Ezファンド Ez第9号 | 70,000円 | 年5.48% | 183日 | 約1,923円 | 約1,531円 |
| 合計 | 130,000円 | 約3,742円 | 約2,979円 |
※予定利回り・目標利回りに基づく概算です。オルタナバンクの「目標利回り」は営業者から貸付先への貸付金利から営業者報酬を控除して算出した数値であり、投資金額に対する分配金合計額の割合（年率換算）とは異なります。実際の分配額を保証するものではありません。
投資家としての所感
3件まとめて動きましたが、それぞれ判断の軸は違います。
COMMOSUS 池袋プロジェクト170号は、正直なところ「情報が取れないまま入れた」案件です。COMMOSUSのファンド詳細ページは外部参照がブロックされており、募集金額・担保設定・LTV・返済原資といった肝心な条件を公開情報から確認できませんでした。それでも50,000円を入れたのは、累計173本・元本償還率100%というプラットフォーム実績と、自分がすでに八丁堀163号・等々力166号で入金済み、神宮前161号・巣鴨TRIAD18号・内神田TRIAD20号で抽選申込中という形で継続的に付き合ってきた経験が判断の下支えになっているからです。年6.0%・6ヶ月は同社の平均利回りそのままで期間が半分という構成で、池袋という立地も国内不動産担保としては理解しやすい。先着・先入金方式なので、迷っている間に枠が埋まるタイプでもあります。
オルタナバンク ID1188は、意識的に10,000円に抑えました。オルタナバンクの海外BNPLシリーズには9月6日にID1158（年8.0%・35ヶ月）へ70,000円、10月4日にID1177（年5.50%・約3.5ヶ月）へ40,000円と、すでに複数本投資しています。同じ日に公開されたID1187（年8.0%・35ヶ月）・ID1189（年7.0%・36ヶ月）と比べると、今回のID1188は年6.5%で運用期間が約5ヶ月と、利回りは中庸ですが拘束期間が圧倒的に短い。その短さが狙いです。
一方で、構造面のリスクは安い案件ではありません。ノンリコース型で返済原資が単一の借入先に集中し、「担保付」と表示されていても対抗要件未具備で実質無担保と同等。ドル建て融資による為替リスクもあり、約5ヶ月という短期設計ゆえに満期時の借換え失敗リスクも抱えます。Uzum Groupが企業価値USD 2.3B・Fitch B格・ユーザー2,000万人（人口の54%）という規模で、グループECの決済の過半がこのBNPL事業を経由しているという事業基盤の厚さは評価できますが、格付「B」はあくまで投機的格付の領域です。オルタナバンク自体は累計800億円・787件超で元本毀損率0%・目標利回り達成率99.4%という実績を持っていますが、同一グループ向けの与信が自分のポートフォリオ内で積み上がってきているので、ここは意図的に最小単位にとどめました。
Ez第9号ファンドの当選は、今回いちばん素直に嬉しかった部分です。抽選申込が8月29日、抽選が10月5日、当選通知を受けて10月16日に70,000円を振込。1ヶ月以上待たされましたが、Ezファンドは1ファンドの募集金額が1,000万円前後と小粒で、しかも抽選方式。第8号も抽選申込中のまま結果を待っている状態だったので、ようやく実際に資金を入れられたという感覚です。
利回り年5.48%は今回の3件で最も低いのですが、劣後出資比率40%という保全の厚さは不動産クラウドファンディング全体で見てもトップクラスです。物件評価額が40%下落するまで運営会社が先に損失を負担する設計で、しかも対象は京都市中京区の区分賃貸マンション1室というインカムメイン型。開発型やEXIT型のように「売却がうまくいくかどうか」に依存せず、賃料収入がベースになる案件なので、ボラティリティは構造的に低いと考えています。日商エステムグループという現物不動産の本業を持つバックボーンも、劣後出資40%を実際に負担できる体力という観点で意味があります。
全体を俯瞰すると、この日の130,000円は「国内不動産担保の短期（COMMOSUS・6ヶ月）」「海外与信の超短期（オルタナバンク・5ヶ月）」「国内現物の保全重視（Ezファンド・劣後40%）」という、リスクの取り方が三方向に分かれた構成になりました。狙って組んだわけではなく、たまたま同じ夜に重なった結果ですが、利回り18%級の高リスク案件に偏りがちな自分のポートフォリオの中で、こういう5〜6%台の地味な層を定期的に積んでおくことには意味があると思っています。
気になっているのはCOMMOSUSの情報開示です。ファンドページが外部から参照できない状態が続くと、投資判断の記録を残す側としては毎回「未確認」と書くしかなくなります。実績は申し分ないプラットフォームなので、ここは改善してほしいところです。
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