2026年10月30日は、6つのプラットフォームで合計45万円を申し込みました。NINE FUND・らくたま・TASUKI FUNDSの3件が抽選申込、TSON FUNDING・OwnersBook・AGクラウドファンディングの3件が先着順での投資申込です。札幌の新築マンション、東京23区の新築メゾネット住宅、銀座の商業ビルへのメザニンローン、世田谷区の不動産担保ローン、品川徒歩8分の居宅、中野区の新築IoTレジデンスと、ソースも利回り帯もかなり幅のある組み合わせになりました。
案件概要
| プラットフォーム | ファンド名 | 想定利回り（年率） | 運用期間 | 募集方式 | 金額 |
|---|---|---|---|---|---|
| NINE FUND | Vol.23 | 8.5% | 203日（2026/11/10〜2027/5/31） | 抽選 | 100,000円 |
| TSON FUNDING | SMART FUND157号（成城学園前駅・上石神井駅） | 5.8% | 242日（2026/11/9〜2027/7/8） | 先着 | 100,000円 |
| OwnersBook | 銀座5丁目商業ビル案件第2回 | 2.8%（内部収益率） | 約15ヶ月（2026/12/4〜2028/2/20） | 先着 | 50,000円 |
| AGクラウドファンディング | 不動産担保ローンファンド#225（土地建物@世田谷区）_第2回 | 5.0% | 1年10ヶ月 | 先着 | 50,000円 |
| らくたま | らくたま50号（高輪グランレジデンス） | 8.1% | 363日（2026/11/14〜2027/11/11） | 抽選 | 50,000円 |
| TASUKI FUNDS | タスキ キャピタル重視型 第15号ファンド-Series1 | 5.0% | 308日（2026/11/27〜2027/9/30） | 抽選 | 100,000円 |
投資状況
| プラットフォーム | ファンド名 | 申込日時 | ステータス | 金額 |
|---|---|---|---|---|
| NINE FUND | Vol.23 | 2026/10/30 22:20 | 抽選申込 | 100,000円 |
| TSON FUNDING | SMART FUND157号 | 2026/10/30 22:22 | 投資申込 | 100,000円 |
| OwnersBook | 銀座5丁目商業ビル案件第2回 | 2026/10/30 22:26 | 投資申込 | 50,000円 |
| AGクラウドファンディング | 不動産担保ローンファンド#225_第2回 | 2026/10/30 22:32 | 投資申込 | 50,000円 |
| らくたま | らくたま50号（高輪グランレジデンス） | 2026/10/30 22:33 | 抽選申込 | 50,000円 |
| TASUKI FUNDS | タスキ キャピタル重視型 第15号ファンド-Series1 | 2026/10/30 22:36 | 抽選申込 | 100,000円 |
申込総額：450,000円（抽選申込250,000円 / 投資申込200,000円）
NINE FUND「Vol.23」
対象物件は北海道札幌市中央区北6条西21丁目の新築共同住宅です。鉄筋コンクリート造5階建、全19戸すべて1LDKという構成で、現在建築工事中（進捗率約40%）の段階にあります。
想定利回りは年率8.5%、運用期間は2026年11月10日から2027年5月31日までの203日間。募集金額1億5,000万円に対し、1口1万円・最低投資額10万円（10口）からの参加となります。資金構成は借入金7,000万円・優先出資1億5,000万円・劣後出資6,000万円で、事業者が総事業費の約21%を劣後出資として負担しています。金融機関から借り入れた土地取得資金の一部について、対象土地に担保権が設定されています。
売却益を分配するキャピタル型で、払い戻し期日は2027年6月15日。抽選日は2026年11月2日です。運営は株式会社ファクター・ナイン（不動産特定共同事業 北海道知事第3号、宅地建物取引業 国土交通大臣(2)第009646号）です。
期待リターン（100,000円・203日の場合）
- 税引前利益：約4,727円
- 税引後利益：約3,762円（税率20.42%として計算）
TSON FUNDING「SMART FUND157号」
東京23区内の新築メゾネット型賃貸住宅2物件を対象としたファンドです。
1棟目の「MOK-TERRACE成城学園前駅」は東京都世田谷区喜多見五丁目12に所在し、小田急小田原線「成城学園前」駅から徒歩約17分。木造2×4工法の2階建て7戸で、完成予定は2027年1月です。2棟目の「MOK-TERRACE上石神井駅」は東京都練馬区関町東一丁目1-11、西武新宿線「上石神井」駅から徒歩約10分。木造2×4工法の3階建て8戸で、完成予定は2027年4月となっています。
想定利回りは年率5.8%（税引前）のキャピタルゲイン型、運用期間は2026年11月9日から2027年7月8日までの242日間（約8ヶ月）。募集金額1億4,090万円、1口10万円で出資口数上限は200口です。優先劣後比率は86.5%:13.5%、払戻予定日は2027年8月6日で、源泉徴収20.42%が適用されます。運営は株式会社ＴＳＯＮ（不動産特定共同事業 愛知県知事第6号、宅地建物取引業 国土交通大臣（1）第10513号）です。
期待リターン（100,000円・242日の場合）
- 税引前利益：約3,845円
- 税引後利益：約3,060円（税率20.42%として計算）
OwnersBook「銀座5丁目商業ビル案件第2回」
東京都中央区銀座の商業ビルを保有する総合不動産会社に対して4億5,000万円を貸し付けるメザニンローン案件です。根抵当権による担保が設定されています。
想定利回りは内部収益率ベースで年率2.8%、運用期間は2026年12月4日から2028年2月20日までの約15ヶ月。募集金額4億5,000万円に対し最低成立額は2億円で、先着方式のため申込総額が募集総額に達した時点で募集完了となる可能性があります。運営はロードスターインベストメンツ株式会社（関東財務局長（金商）第3260号）とロードスターファンディング株式会社（東京都知事（4）第31574号）です。
期待リターン（50,000円・443日の場合）
- 税引前利益：約1,699円
- 税引後利益：約1,352円（税率20.42%として計算）
※想定利回りが内部収益率（IRR）表記のため、上記は単純な年率計算による概算値です。
AGクラウドファンディング「不動産担保ローンファンド#225（土地建物@世田谷区）_第2回」
東京都世田谷区の土地建物を担保とする不動産担保ローンファンドの第2回募集です。想定利回りは年率5.0%、運用期間は1年10ヶ月、募集金額は3億2,810万円で、募集期間は2026年10月28日から11月10日まで。今回は5万円を申し込みました。
AGクラウドファンディングはアイフルグループが運営するプラットフォームで、不動産担保付きの貸付型ファンドを中心に組成しています。1年10ヶ月という比較的長い運用期間が設定されている点が、今回申し込んだ他のファンドとの大きな違いです。
期待リターン（50,000円・約669日の場合）
- 税引前利益：約4,582円
- 税引後利益：約3,647円（税率20.42%として計算）
らくたま「らくたま50号（高輪グランレジデンス）」
対象物件は東京都港区高輪四丁目24番43号の居宅です。鉄筋コンクリート造の地下1階・地上3階建て、2013年3月建築、土地面積110.19㎡・建物面積254.85㎡という都心の戸建て物件で、JR山手線「品川」駅から徒歩8分という立地です。
想定利回りは年率8.1%、運用期間は2026年11月14日から2027年11月11日までの363日間。募集金額4億6,000万円、1口1万円から参加できます。優先劣後比率は68:32で、運営会社が32%という厚めの劣後出資を負担しています。売却益を分配するキャピタル型で、初日プレミアエントリー抽選を採用した抽選式です。運営は株式会社フロンティアグループ（不動産特定共同事業 東京都知事第180号、宅地建物取引業 東京都知事(4)第91374号）です。
期待リターン（50,000円・363日の場合）
- 税引前利益：約4,028円
- 税引後利益：約3,205円（税率20.42%として計算）
TASUKI FUNDS「タスキ キャピタル重視型 第15号ファンド-Series1」
対象物件は東京都中野区中央5-31-7の「タスキ smart中野（仮称）」。新築投資用IoTレジデンスで、鉄筋コンクリート造地上4階建・総戸数8戸、竣工予定は2027年8月末です。本ファンドの持分割合は25%となっています。
想定利回りは年率5.0%（税引前）、運用期間は2026年11月27日から2027年9月30日までの308日間。募集金額4,300万円に対して記録時点で3,300万円（約76%）が集まっていました。1口10万円からの抽選式で、分配は年1回・想定初回配当日は2027年11月30日です。運営は株式会社タスキ（不動産特定共同事業許可番号 金融庁長官・国土交通大臣第99号）です。
期待リターン（100,000円・308日の場合）
- 税引前利益：約4,219円
- 税引後利益：約3,358円（税率20.42%として計算）
投資家としての所感
今回の6件は、利回りで見ると2.8%から8.5%まで、運用期間で見ると約7ヶ月から1年10ヶ月までと、かなり散らばった組み合わせになりました。意図的に狙ったというよりは、同じ日に募集が重なった結果ですが、結果として期間分散・利回り分散としてはバランスの取れた申込になったと感じています。
高利回り側のNINE FUND Vol.23（8.5%）とらくたま50号（8.1%）は、どちらも売却益を分配するキャピタル型です。NINE FUNDは札幌の新築1LDK19戸で工事進捗40%の段階、らくたま50号は品川駅徒歩8分の築13年の戸建てで、同じキャピタル型でも出口の性質が違います。らくたま50号は運営会社が32%という手厚い劣後出資を負担している点が安心材料で、NINE FUNDも約21%を事業者負担としており、どちらも劣後出資の比率は高めです。
一方、OwnersBookの銀座5丁目商業ビル案件第2回は内部収益率2.8%と今回最も低い利回りですが、根抵当権付きのメザニンローンで、銀座という立地のビルが裏付けになっています。利回りを取りに行く案件ではなく、ポートフォリオの安定側として組み入れた位置づけです。AGクラウドファンディングの#225第2回も不動産担保付きの貸付型で、こちらは1年10ヶ月と長めの期間を受け入れる代わりに5.0%を取る形になります。
TSON FUNDING SMART FUND157号とTASUKI FUNDS第15号-Series1は、どちらも「まだ建っていない新築物件」が対象です。TSONは成城学園前・上石神井の2物件で完成が2027年1月と4月、TASUKIは中野区のIoTレジデンスで竣工が2027年8月末。竣工前のファンドは工事の進捗や引き渡しのスケジュールが運用に影響するため、運用開始後の進捗報告は丁寧に追いたいところです。
抽選分（NINE FUND・らくたま・TASUKI FUNDS）は結果が出るまでわかりませんが、らくたま50号は品川駅徒歩8分という立地と8.1%という利回りの組み合わせから、相応の競争になりそうです。各ファンドの抽選結果と運用開始後の状況は、引き続き記録していきます。
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