この日は性格の違う3つのファンドに申し込みました。年率17%を狙う東京・元麻布の短期キャピタル型、不動産担保付きで手堅さを意識した沖縄のローン型、そして当選で資金が振り込まれた少額ファンドの3本立てです。それぞれの特徴と、選んだ理由をまとめます。
申込ファンド一覧
| プラットフォーム | ファンド名 | 申込金額 | 申込方式 |
|---|---|---|---|
| TORCHES | No.38 港区元麻布2丁目ファンド | 100,000円 | 先着（投資申込） |
| ポケットファンディング | 再・沖縄南部ファンド84号【一部不動産担保付】 | 70,000円 | 先着（投資申込） |
| Ezファンド | Ez第8号ファンド | 70,000円 | 抽選（当選振込） |
① TORCHES No.38 港区元麻布2丁目ファンド
まずは目を引く高利回り、TORCHESの元麻布ファンドです。年率17%というインパクトのある数字に、運用期間はわずか4ヶ月という短期回転型。土地を取得して売却益を狙うキャピタル型のファンドです。
ファンド概要
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 想定利回り（年率） | 17.0% |
| 運用期間 | 約4ヶ月 |
| 募集金額 | 14億4,540万円 |
| 優先劣後比率 | 99：1 |
| スキーム | 匿名組合型・キャピタル型 |
| 募集方式 | 先着順（6/8 12:00〜6/17 23:59） |
| 運用開始 | 2026年6月29日 |
| 運用終了 | 2026年10月30日 |
| 運営会社 | TORCHES株式会社（エムトラスト100%子会社） |
対象物件
- 所在地：東京都港区元麻布2丁目11番53号
- 土地面積：271.30㎡（約82坪）／所有権・宅地
- 用途地域：第一種中高層住居専用地域（建ぺい率60%・容積率300%）
- アクセス：麻布十番駅から徒歩8分。六本木駅・広尾駅も利用可能
港区元麻布という、都内でも屈指のブランドエリアです。82坪の所有権付き土地を取得し、市場環境を見ながら売却してキャピタルゲインを得る戦略です。
このファンドを選んだ理由
- 立地が強い：元麻布・麻布十番エリアは需要が安定しており、土地としての換金性が高い
- 短期×高利回り：4ヶ月で年率17%という、資金効率の良さ
- 募集規模が大きい：14億円超の大型募集で、すでに応募額が募集金額の102%に到達。人気の裏付けでもあります
気になるリスクと対策
| リスク | 内容・対策 |
|---|---|
| 不動産市場変動 | キャピタル型のため売却価格次第で元本割れの可能性。ただし元麻布の希少立地が下支え |
| 事業者倒産 | 99:1の優先劣後で劣後1%がクッションに。比率は薄めなので過信は禁物 |
| 流動性 | 運用期間中の途中換金は基本不可。4ヶ月の短期なので影響は限定的 |
② ポケットファンディング 再・沖縄南部ファンド84号【一部不動産担保付】
2本目は、利回りより手堅さを重視した一本。沖縄県を地盤とするポケットファンディングの担保付きローン型ファンドです。
ファンド概要
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 利回り（年率） | 5.70% |
| 運用期間 | 12ヶ月（案件1）／3ヶ月（案件2） |
| 募集金額 | 2,001万円 |
| 募集方式 | 先着方式 |
| 投資単位 | 10,000円〜 |
| スキーム | ローン型（営業者：株式会社財全ソリューション） |
担保・保全内容
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 担保所在地 | 沖縄県浦添市港川 |
| 物件 | 土地197.67坪／建物110.12坪 |
| 担保評価額 | 1億1,309万円 |
| 貸付限度額 | 7,916万円（評価額の70%） |
| 融資額 | 2,000万円 |
| 担保余力 | 3,749万円（33.15%） |
| 担保設定 | 根抵当権第4順位（極度額2,800万円） |
借入人への融資の返済原資から、出資割合に応じて金利・元金が毎月分配される仕組みです。担保評価額に対して融資額がかなり小さく、保守的な評価が取られている点は安心材料です。
このファンドを選んだ理由
- 不動産担保付き：担保評価額1.1億円に対して融資額2,000万円と、十分な担保余力
- 毎月分配：運用中も毎月キャッシュフローが入る安心感
- 借入人の返済実績：「うちなーまーさむん2026」対象で、継続的な売却・返済が進む案件
気になるリスクと対策
| リスク | 内容・対策 |
|---|---|
| 借入人の返済遅延 | 担保不動産の売却で回収を図る。根抵当権は第4順位のため上位順位の存在には留意 |
| 担保処分の流動性 | 沖縄エリアの不動産流動性。保守的な担保評価でカバー |
③ Ezファンド Ez第8号ファンド（当選）
3本目は、抽選に当選して資金が振り込まれたEzファンドの第8号です。利回りは控えめですが、コツコツ回す安定運用枠として申し込みました。
ファンド概要
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 利回り（年率） | 6.06% |
| 運用期間 | 6ヶ月 |
| 募集金額 | 906万円 |
| 最低投資額 | 10,000円 |
| 募集開始 | 2026年5月1日 |
| 状態 | 抽選当選・振込済み |
少額・短中期の運用枠として、ポートフォリオの分散先に組み込みました。抽選方式のため当選できたのはラッキーです。
申込状況と期待リターン
3ファンド合計で 240,000円 の投資です。各ファンドの期待リターン（税引前／税引後、源泉徴収20.42%で計算）は以下の通りです。
| ファンド | 申込額 | 利回り | 運用期間 | 税引前利益 | 税引後利益 |
|---|---|---|---|---|---|
| TORCHES 元麻布 | 100,000円 | 17.0% | 約123日 | 約5,728円 | 約4,558円 |
| ポケット 沖縄南部84号 | 70,000円 | 5.70% | 約365日 | 約3,990円 | 約3,175円 |
| Ez第8号 | 70,000円 | 6.06% | 約183日 | 約2,127円 | 約1,693円 |
| 合計 | 240,000円 | — | — | 約11,845円 | 約9,426円 |
※利益はおおよその試算です。実際の分配は運用日数や運用結果により変動します。
まとめ
今回の3ファンドは、
- 攻め：TORCHESで都心キャピタル型・年率17%の短期勝負
- 守り：ポケットファンディングで不動産担保付きの手堅いローン型
- 安定：Ezファンドで少額・短中期の分散枠
と、リスクとリターンのバランスを意識した組み合わせになりました。高利回りファンドだけに偏らず、担保付きや少額枠を織り交ぜることで、ポートフォリオ全体の安定感を保つことを意識しています。引き続き、各ファンドの運用状況をウォッチしていきます。
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