9月6日の夜、22時58分から23時08分までのわずか10分間で5つのファンドに申し込みました。TORCHESの利回り18%の蓄電池用地、OwnersBookの恵比寿メザニンローン、TSON FUNDINGの新築2物件、オルタナバンクのウズベキスタンBNPL案件、そしてFANTAS fundingの抽選ファンドです。合計41万円分、性格の異なる5案件になりましたので、それぞれの中身をまとめて整理しておきます。
TORCHES「No.64 新潟県新潟市 系統用蓄電池用地ファンド」投資申込
案件概要
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| ファンド名 | No.64 新潟県新潟市 系統用蓄電池用地ファンド |
| 投資申込金額 | 100,000円 |
| 想定利回り（年利） | 18.0% |
| 運用期間 | 10か月（2026年9月17日～2027年7月16日） |
| 募集金額 | 516,780,000円 |
| 募集期間 | 2026年9月5日12:00～9月9日15:00 |
| 募集方式 | 先着順 |
| 最低投資金額 | 100,000円（10口） |
| 一口出資金額 | 10,000円 |
| 優先劣後出資比率 | 99：1 |
| 配当形式 | キャピタル型 |
| 償還予定日 | 2027年8月2日 |
物件概要
新潟市西蒲区赤鏥字一心作440番1の土地1,404㎡が対象です。地目は雑種地、用途地域は準工業地域で、権利形態は所有権となっています。
前回申し込んだNo.62（福井県坂井市）が賃借権だったのに対し、今回は所有権である点は保全面でやや前進していると見ています。系統用蓄電池の用地案件という枠組み自体は同じです。
期待リターン
税引前利益 ＝ 100,000円 × 18.0% × （302日 ÷ 365日）＝ 約14,893円
税引後利益 ＝ 約14,893円 ×（1 − 0.2042）＝ 約11,852円
申込時点の進捗は68%程度でしたが、その後募集金額を超えて101%（523,500,000円／516,780,000円）に到達しました。想定利回り18.0%はやはり別格の水準で、TORCHESの蓄電池シリーズの集金力の高さが続いています。
ただし、優先劣後比率99：1で劣後による保全がほぼ効かないこと、キャピタル型（土地の売却益が原資）であることは、No.62のときと変わらない構造的リスクです。利回りの高さは、そのまま「土地が想定価格で売れなかったときに逃げ場がない」ことの裏返しだと認識した上での申込です。
OwnersBook「恵比寿マンション案件第2回」投資申込
案件概要
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| ファンド名 | 恵比寿マンション案件第2回 |
| 投資申込金額 | 70,000円 |
| 想定利回り（年換算・内部収益率） | 6.1% |
| 運用期間 | 24か月 |
| 募集金額 | 240,000,000円 |
| 募集期間 | 2026年9月4日～9月28日（株主優待枠13:00／先行投資枠15:00／全投資家枠18:00） |
| 募集方式 | 先着方式 |
| 一人当たり上限 | 5,000,000円 |
| 案件種別 | メザニンローン |
| 担保 | 根抵当権 |
| 償還方法 | 24か月後一括返済（利益配当は毎四半期） |
| 償還予定日 | 2028年9月20日 |
案件概要
東京都渋谷区恵比寿南に所在するマンションの区分所有1区画が担保対象です。不動産保有会社から担保提供を受けた借入人に対して、2億4,000万円を貸し付けるメザニンローン案件になります。
「メザニン」は、シニアローン（優先的に返済を受ける通常の融資）とエクイティ（出資）の中間に位置する債権です。通常の担保ローンより回収順位が低い分、利回りが高く設定されています。ここは6.1%という数字だけを見て「不動産担保付きだから安全」と早合点しないよう注意したいところです。
期待リターン
税引前利益 ＝ 70,000円 × 6.1% × 2年 ＝ 約8,540円
税引後利益 ＝ 約8,540円 ×（1 − 0.2042）＝ 約6,796円
申込時点の達成率は83%でしたが、現在は101%（申込総額242,750,000円）に到達し、キャンセル待ち枠1,000万円が設定されています。恵比寿という都心一等地の立地に、24か月という比較的長めの期間。毎四半期の配当があるので、資金が2年間まったく動かないわけではないのが救いです。
TSON FUNDING「SMART FUND144号（東京都足立区梅島駅Ⅱ・埼玉県川越市川越駅）」投資申込
案件概要
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| ファンド名 | SMART FUND144号（東京都足立区梅島駅Ⅱ・埼玉県川越市川越駅） |
| 投資申込金額 | 100,000円 |
| 想定利回り（税引前・年利） | 6.0% |
| 配当形式 | キャピタルゲイン型 |
| 運用期間 | 242日（2026年9月11日～2027年5月10日） |
| 募集金額 | 1億4,390万円（優先出資） |
| 募集期間 | 2026年9月4日12:00～9月7日19:00 |
| 募集方式 | 先着式 |
| 一口出資金額 | 100,000円 |
| 優先劣後出資比率 | 優先82.32％：劣後17.68％ |
| 入金期日 | 2026年9月8日22:00 |
| 償還予定日 | 2027年6月10日 |
物件概要
今回は2物件構成です。
- ①東京都足立区島根二丁目17番：木造2×4工法3階建て・5戸。東武「梅島」駅から徒歩約14分。完成予定は2027年4月。
- ②埼玉県川越市仙波町三丁目9番20：木造2×4工法3階建て・7戸。「川越」駅から徒歩約16分。完成予定は2027年1月。
保険面では、建物額相当額を限度とする住まいの総合保険と、最大3億円の施設賠償保険に加入しています。
期待リターン
税引前利益 ＝ 100,000円 × 6.0% × （242日 ÷ 365日）＝ 約3,978円
税引後利益 ＝ 約3,978円 ×（1 − 0.2042）＝ 約3,166円
先日申し込んだ143号（三重県鈴鹿市）が満室稼働中の物件によるインカムゲイン型だったのに対し、144号はキャピタルゲイン型で、しかも両物件ともまだ完成していません。足立区物件の完成予定が2027年4月、運用終了が2027年5月10日と、スケジュールにはあまり余裕がない印象です。
その代わり、優先劣後比率は優先82.32％：劣後17.68％と、143号の90：10よりも劣後部分が厚くなっています。約17.7%の価格下落まではTSON側が損失を吸収する計算で、新築・キャピタル型という性格を踏まえた設定と受け止めています。募集は100%達成で完了しました。
オルタナバンク「【3ヶ月毎分配】海外BNPL事業者支援ファンドID1158」投資申込
案件概要
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| ファンド名 | 【3ヶ月毎分配】海外BNPL事業者支援ファンドID1158 |
| 投資申込金額 | 70,000円 |
| 目標利回り（税引前・年利） | 8.0% |
| 運用期間 | 35か月（2026年9月18日～2029年8月28日） |
| 募集総額 | 1億2,482万円 |
| 最低成立金額 | 1,000万円以上の投資申込 |
| 募集期間 | 2026年9月4日12:00～9月9日23:59 |
| 最低投資金額 | 10,000円（以降1万円単位） |
| 分配頻度 | 3か月毎（1月・4月・7月・10月末日） |
| 償還方法 | 元金一括償還 |
| 償還予定日 | 2029年8月28日 |
資金使途・投資対象
ウズベキスタンの「Uzumグループ」傘下の金融企業Uzum Nasiyaへの貸付です。同社はBNPL（Buy Now, Pay Later ＝ 後払い決済）事業を運営しており、グループのECマーケットプレイス上の全決済の50%超がUzum Nasiya経由で処理されているとのことです。
保全面では貸付債権に質権が設定されていますが、対抗要件が未具備のため現時点では担保評価額は0円として扱われています。実質的には無担保に近い扱いと考えておくのが妥当でしょう。
期待リターン
税引前利益 ＝ 70,000円 × 8.0% × （1,075日 ÷ 365日）＝ 約16,493円
税引後利益 ＝ 約16,493円 ×（1 − 0.2042）＝ 約13,125円
このファンド最大の特徴は35か月（約3年）という長期運用です。今回申し込んだ5件の中で、金額に対する期待リターンが最も大きいのはこの案件ですが、それは単純に期間が長いからにすぎません。年利ベースでは8.0%です。
3年間資金が拘束される点、ウズベキスタンという新興国のカントリーリスク、担保評価額0円という保全の薄さ。これらを考えると、決して「利回り8%だからお得」で済ませられる案件ではありません。3か月毎に分配があるとはいえ、元本が戻るのは2029年8月です。ポートフォリオ全体に対して重くなりすぎない金額（7万円）に抑えたのはそのためです。
FANTAS funding「FANTASファンド281号」抽選申込
案件概要
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| ファンド名 | FANTASファンド281号 |
| 抽選申込金額 | 70,000円 |
| 想定利回り（税引前） | 5.00% |
| 運用期間 | 12か月 |
| 募集方式 | 抽選 |
| 募集期間 | 2026年9月4日19:00～9月24日8:59 |
※物件所在地・構造・築年数などの詳細は、公式サイトの物件情報ページが読み込めず取得できませんでした（詳細不明）。
期待リターン（当選した場合）
税引前利益 ＝ 70,000円 × 5.00% × （365日 ÷ 365日）＝ 約3,500円
税引後利益 ＝ 約3,500円 ×（1 − 0.2042）＝ 約2,785円
FANTAS fundingはこれまで270本超のファンドを組成しており、平均想定利回りは4.8%程度、運用期間は4～6か月の案件が中心です。その中で281号は利回り5.00%・運用期間12か月と、平均よりやや長めの設定になっています。
抽選方式なので当選するかは分かりません。募集締切が9月24日と3週間近く先なので、結果が出るのはしばらく後になります。
投資状況まとめ
| プラットフォーム | ファンド | ステータス | 金額 | 利回り | 運用期間 |
|---|---|---|---|---|---|
| TORCHES | No.64 新潟県新潟市 系統用蓄電池用地 | 投資申込 | 100,000円 | 18.0% | 10か月 |
| OwnersBook | 恵比寿マンション案件第2回 | 投資申込 | 70,000円 | 6.1% | 24か月 |
| TSON FUNDING | SMART FUND144号（足立区・川越市） | 投資申込 | 100,000円 | 6.0% | 242日 |
| オルタナバンク | 海外BNPL事業者支援ファンドID1158 | 投資申込 | 70,000円 | 8.0% | 35か月 |
| FANTAS funding | FANTASファンド281号 | 抽選申込 | 70,000円 | 5.00% | 12か月 |
| 合計 | — | — | 410,000円 | — | — |
すべてが成立・当選した場合の税引後合計利益は約37,700円の見込みです（FANTASの抽選分を含む）。
投資家としての所感
今回の5件を並べて改めて意識したのは、「利回り」と「運用期間」は必ずセットで見る必要があるということです。
期待リターンの絶対額だけを見ると、最も稼げるのはオルタナバンクのBNPLファンド（約13,125円）です。しかしこれは35か月＝約3年かけての数字で、年利は8.0%。一方でTORCHESの蓄電池案件は10か月で約11,852円と、期間あたりの効率では圧倒的に上です。しかし劣後1%・キャピタル型・新興テーマという三重のリスクを抱えています。「効率がいい」と「割に合っている」は別物です。
リスクの性質もきれいに分散しました。TORCHESは事業リスク（蓄電池用地が想定価格で売れるか）、OwnersBookは回収順位リスク（メザニンの劣後性）、TSONは完工リスク（2物件とも建設中）、オルタナバンクはカントリーリスクと保全リスク（ウズベキスタン・担保評価額0円）、FANTASは当選するかどうか。同じ日に申し込んだ5件が、まったく違う理由で毀損しうるという構成です。これは意図した分散でもあります。
資金拘束の観点では、24か月のOwnersBookと35か月のオルタナバンクで合計14万円が長期でロックされることになります。ここは今後、短期案件とのバランスを意識して調整していきたいところです。10か月～1年程度の案件を軸に据えつつ、長期案件は全体の一部に留める、という方針を維持していきます。
TSON144号の完工スケジュールと、TORCHES No.64の土地売却の進捗は、運用が始まってから特に注視していくつもりです。
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