ポケットファンディング・OwnersBook・らくたま・TSONの4ファンドへ合計37万円を投資申込（2026年9月11日）

9月11日の夜、ポケットファンディング・OwnersBook・らくたま・TSON FUNDINGの計4ファンドへ、合わせて370,000円の申込を行いました。福岡の土地担保付ローン、世田谷区のマンションメザニン、横浜元町のリノベーション区分、小平市の新築メゾネット開発と、担保の性質も収益の源泉もそれぞれ異なる4本です。1件ずつ内容を整理しておきます。

申込一覧

ポケットファンディング「福岡ファンド４号【一部不動産担保付】」

案件概要

物件概要

担保は福岡市東区の造成済み土地3区画です。担保評価額49,403,393円に対して融資額30,000,000円、LTVは60.72%と、担保余力を約1,940万円（39.28%）確保した保守的な水準になっています。3区画のうち1区画は既に1,710万円で売却契約済みで、残る区画も1,850〜2,000万円での売却を予定しているとのこと。JR鹿児島本線・西鉄貝塚線・福岡市地下鉄が使える交通利便性の高いエリアです。返済は一括返済で、分配は毎月15日。土地の売却が進めば期限前返済の可能性があるため、運用期間が3〜10ヶ月と幅を持たせた設定になっています。

期待リターン

満期（約300日）まで運用された場合：
税引前利益 ＝ 100,000円 × 5.50% × （300日 ÷ 365日）＝ 約4,521円
税引後利益 ＝ 約4,521円 ×（1 − 0.2042）＝ 約3,597円

最短（約91日）で期限前返済された場合：
税引前利益 ＝ 100,000円 × 5.50% × （91日 ÷ 365日）＝ 約1,371円
税引後利益 ＝ 約1,371円 ×（1 − 0.2042）＝ 約1,091円

OwnersBook「世田谷区砧マンション案件」

案件概要

物件概要

東京都世田谷区砧に所在するマンション1棟が対象です（登記簿上は2棟ですが一体利用）。本案件はメザニンローンで、シニアローンの下位に位置づけられる分だけリスクは上がりますが、抵当権は設定されます。募集額3億8,000万円という大型案件で、分配は四半期ごと、元本は2029年5月20日に一括償還予定です。申込総額が1億670万円を超えた時点で募集完了の可能性があると案内されていました。31ヶ月と今回の4本では圧倒的に長期で、その分早期償還の可能性も明記されています。

期待リターン

税引前利益 ＝ 100,000円 × 5.6% × （943日 ÷ 365日）＝ 約14,468円
税引後利益 ＝ 約14,468円 ×（1 − 0.2042）＝ 約11,514円

らくたま「らくたま47号（クリオ横濱元町通り）」

案件概要

物件概要

対象は神奈川県横浜市中区元町四丁目の「クリオ横濱元町通り」3階部分（61.71㎡）です。みなとみらい線「元町・中華街駅」とJR「石川町駅」がともに徒歩6分、2021年8月竣工のRC造8階建て。元町ショッピングストリート沿いという希少立地で、1955年から街並み保全のルールが整備されている影響もあり、1995年以降にこの通り沿いで供給されたマンションはわずか3物件とのことです。システムキッチン・ユニットバスの交換、全室クロス張替え、エコカラット施工などのリノベーションは完了済みで、想定売却価格は1億3,870万円。周辺では山下ふ頭の約47ha再開発や関内駅前の32階建て再開発が進行中です。

同社の都心リノベーション5ファンドでは早期償還率80%（5本中4本）、平均売却期間82日という実績が示されており、本ファンドは「早期償還プレミアパス+1%」の対象でもあります。なお、劣後出資割合について「17%」と記載されている箇所もありましたが、ファンド条件表の数値は12%でした。

期待リターン（当選した場合）

税引前利益 ＝ 70,000円 × 6.1% × （363日 ÷ 365日）＝ 約4,247円
税引後利益 ＝ 約4,247円 ×（1 − 0.2042）＝ 約3,379円

TSON FUNDING「SMART FUND146号（東京都小平市鷹の台駅B棟）」

案件概要

物件概要

東京都小平市上水本町1丁目に建設予定の「SONAE小平市鷹の台駅B」が対象です。西武国分寺線「鷹の台」駅から徒歩約9分、木造2×4工法の3階建て共同住宅（6戸）で、土地面積220.08㎡・延床面積428.53㎡、完成予定は2027年3月。事業総額1億2,570万円のうち、優先出資7,260万円・劣後出資810万円に加えて金融機関借入4,500万円が入る構成です。

小平市は学園都市として子育て世帯に人気があり、鷹の台駅から国分寺駅経由で東京駅まで約41分。公示地価は2026年に3.16%上昇、2013年からの累計では18.2%上昇しています。新築メゾネット型賃貸住宅は賃貸市場全体の約3.7%と希少で、完成後の早期満室・早期売却が見込めるとして空室保証は付いていません。TSONはこれまで373ファンド・約366億円を運用し、累計償還額243億円について想定利回り通りで償還遅延・元本割れなしとしています。

期待リターン

税引前利益 ＝ 100,000円 × 6.0% × （242日 ÷ 365日）＝ 約3,978円
税引後利益 ＝ 約3,978円 ×（1 − 0.2042）＝ 約3,166円

投資家としての所感

前日の6件37万円に続いて、今日も4件37万円。2日で74万円と少しペースが速いので、資金配分は意識しておきたいところです。

今回の4本は利回りが5.50%〜6.1%とかなり狭いレンジに収まりました。前日がLENDEXの9.50%を含む高利回り寄りだったのに対し、今日は担保・優先劣後構造がはっきりしている案件を中心に選んだ形です。中でもポケットファンディングの福岡ファンド4号はLTV60.72%と担保余力が約39%あり、3区画のうち1区画は既に売却契約済み。今回の4本では最も保全の厚い案件だと見ています。

一方で気になるのはOwnersBookの31ヶ月です。IRR5.6%という利回りに対して2029年5月までの資金拘束は長く、しかもメザニンローンでシニアの下位に立つ構造です。抵当権は設定されるとはいえ、回収順位は劣後します。金利環境が動いた場合に「今の5.6%で31ヶ月縛られている」状態になるリスクは織り込んでおくべきでしょう。10万円という金額は、その長さを踏まえると私の中では上限に近い配分です。

らくたま47号は抽選申込の段階で応募276%（3億1,854万円／募集1億1,500万円）と人気が過熱していました。当選確率は3〜4割程度でしょうか。キャピタル型で売却が収益源泉なので、売却できなければ延長リスクがある構造ですが、同社は都心リノベ5本で早期償還率80%・平均売却期間82日という実績を出しており、元町通り沿いの希少性も納得できる材料です。当選したら「早期償還プレミアパス+1%」も効いてきます。まずは結果待ちです。

TSONのSMART FUND146号は、完成前の開発型ファンドという点がこれまでの3本と性質が異なります。2027年3月完成予定の物件を、完成後に売却して償還する流れなので、建築工事の遅延や完成後の売却難航がそのまま運用期間に跳ね返ります。空室保証が付いていないのも、裏を返せば「満室にできる前提」で組まれているということです。TSONの373ファンド無事故という実績は心強いものの、実績は将来を保証しないので、そこは分けて考えたいと思います。

4本のうち3本（ポケットファンディング・OwnersBook・TSON）は先着式で申込済みなので、成立連絡が来次第この4本の運用開始を記録していきます。らくたまは9月16日の抽選結果を待ちます。