2026年6月7日、TSON FUNDING・LENDEX・Fundsの3プラットフォームで合計7ファンド・18万円を申し込みました。年利9.5%の高利回り不動産担保ローンから、東証プライム上場企業が借り手の安定ファンド、さらには台湾フィンテック企業に連動する珍しい海外案件まで、バラエティに富んだ顔ぶれです。1本ずつ中身を見ていきましょう。
今日申し込んだファンド一覧
| プラットフォーム | ファンド名 | 予定利回り | 運用期間 | 申込額 |
|---|---|---|---|---|
| TSON FUNDING | SMART FUND130号 | 5.6% | 約8ヶ月（245日） | 100,000円 |
| LENDEX | ローンファンド1859号 | 9.50% | 11ヶ月 | 30,000円 |
| Funds | AMFCインクルージョンファンド#1 | 非公開 | 非公開 | 10,000円 |
| Funds | ムゲンReal Estateファンド#17 | 2.70% | 約12ヶ月 | 10,000円 |
| Funds | アスコット・ネクストステージファンド#10 | 2.75% | 約12ヶ月 | 10,000円 |
| Funds | 霞ヶ関キャピタル edit x seven ファンド#6 | 2.50% | 約12ヶ月 | 10,000円 |
| Funds | AI×テクノロジー戦略ファンド#6 | 2.50% | 約12ヶ月 | 10,000円 |
今回の主役は最大投資額の TSON FUNDING SMART FUND130号 と、高利回りが光る LENDEX 1859号 の2本。それ以外のFunds勢は1万円ずつの分散投資です。それぞれ詳しく見ていきます。
主役①：TSON FUNDING SMART FUND130号（10万円投資）
今回いちばん多く投資したのがこのファンド。八王子と朝霞、首都圏2エリアの新築賃貸住宅を対象にした開発型ファンドです。
ファンド概要
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 予定利回り（年利） | 5.6% |
| 運用期間 | 約8ヶ月（245日） |
| 優先劣後比率 | 89:11 |
| 募集方式 | 先着式 |
| スキーム | 開発型（融資有）匿名組合ファンド |
| 募集金額 | 9,710万円 |
対象物件
メゾネットタイプの新築賃貸住宅2棟が対象です。
- 東京都八王子市：1棟4戸、土地215.31㎡、JR中央線の駅から徒歩約14分
- 埼玉県朝霞市（朝霞台駅）：1棟6戸、土地160.55㎡、東武東上線の駅から徒歩約10分
どちらも2026年12月完成予定で、木造2×4工法。メゾネットタイプは賃貸市場全体の約3.7%しかない希少性のある間取りで、入居需要が見込めるという点が選定のポイントです。
このファンドを選んだ理由
- 優先劣後で1割超のクッション — 劣後比率11%なので、対象不動産の評価が11%下落するまでは投資家の元本が守られる設計です。
- すでに売買契約が締結済み — 2物件とも買主との売買契約が成立しており、出口（売却）の見通しが立っています。開発型でいちばん怖い「売れ残り」リスクが抑えられています。
- 8ヶ月という短めの運用期間 — 1年を切る期間で年利5.6%は、不動産担保系として十分に魅力的です。
リスクと対策
| 気になるリスク | ファンド側の対策 |
|---|---|
| 災害による物件毀損 | 自然災害をカバーする物件総合保険に加入 |
| 工事中の事故 | 建設工事保険に加入 |
| 賠償リスク | 最大3億円の賠償責任保険 |
| 出口（売却）の不確実性 | 両物件とも売買契約を締結済み |
申込状況は目標9,710万円に対して約4,010万円（41%）と、まだ枠に余裕がありました。
主役②：LENDEX ローンファンド1859号（3万円投資・年利9.5%）
今回の最高利回りファンド。LENDEXらしい二桁手前の高利回りが光ります。
ファンド概要
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 予定利回り（年利） | 9.50% |
| 運用期間 | 11ヶ月（2026/6/20〜2027/5/19） |
| 担保 | 無担保（連帯保証人付・公正証書あり） |
| 募集方式 | 先着式 |
| 募集金額 | 5,001万円 |
資金使途
- 案件①：千葉県松戸市の一棟マンション（土地・建物）— 5,000万円
- 案件②：埼玉県内事業者の運転資金 — 1万円
このファンドを選んだ理由
なんといっても 年利9.5% という高さ。今回のポートフォリオの中では飛び抜けています。返済原資が「不動産売却代金・事業収益・他金融機関からの借入」と複数想定されている点、そして弁護士など外部有識者による審査検証が入っている点で、高利回りなりのリスク管理はされていると判断しました。
リスクと対策
| 気になるリスク | ファンド側の対策 |
|---|---|
| 無担保であること | 連帯保証人を付け、公正証書を作成 |
| 返済原資の不確実性 | 不動産売却・事業収益・借換えと複数の返済ルートを想定 |
| 審査の甘さ | 弁護士等の外部有識者による審査検証 |
ただし無担保案件なので、ここはあえて少額の3万円に抑えています。高利回りには相応のリスクがある、という基本に忠実な配分です。応募状況は857万円（17%）で、募集終了まで残り3日というタイミングでした。
脇役：Funds勢5ファンド（各1万円の分散投資）
Fundsは上場企業など信用力の高い企業が借り手になる「貸付ファンド」が中心。利回りは2%台と控えめですが、その分安定感があります。今回は5本に1万円ずつ分散しました。
① AMFCインクルージョンファンド#1
台湾のフィンテック企業 Asia Money Fintech Company（AMFC社） に連動する、Fundsとしては珍しい海外案件。直接の借り手は国内子会社ですが、AMFC社が連帯保証を付与することで実質的に同社の信用に紐づくスキームです。Fundsが台湾AMFC社の株式を取得したことに伴う資本業務提携の一環で、初号ファンドは過去に約5.2億円が2分36秒で満額達成するほどの人気でした。利回り・運用期間の具体値は対象投資家向け（Funds Advanced）のため詳細非公開ですが、海外フィンテックという成長性に期待して少額参加しました。
② ムゲンReal Estateファンド#17
- 借り手：ムゲンエステート（不動産再生）
- 予定利回り：年2.70% / 運用期間：約12ヶ月 / 3ヶ月毎配当
③ アスコット・ネクストステージファンド#10
- 借り手：アスコット（不動産開発）
- 予定利回り：年2.75% / 運用期間：約12ヶ月 / 3ヶ月毎配当
- 今回のFunds勢の中では最高利回り。
④ 霞ヶ関キャピタル edit x seven ファンド#6
- 借り手：霞ヶ関キャピタル（東証プライム上場・3498）
- 予定利回り：年2.50% / 運用期間：約12ヶ月
- 上場企業が借り手という安心感が魅力。
⑤ AI×テクノロジー戦略ファンド#6
- 借り手：GA technologies（不動産×テクノロジー）
- 予定利回り：年2.50% / 運用期間：約12ヶ月 / 3ヶ月毎配当
- DX・AI領域への成長投資という位置づけ。
Funds勢はいずれも利回りこそ控えめですが、借り手の信用力で選ぶ「守りの分散」。1社に集中させず5本に分けることで、特定企業の信用リスクを薄めています。
申込額と期待リターンまとめ
各ファンドの税引前・税引後の期待利益を試算しました（税率20.42%、運用満期まで保有した場合）。
| ファンド | 申込額 | 利回り | 運用日数 | 税引前利益 | 税引後利益 |
|---|---|---|---|---|---|
| TSON SMART FUND130号 | 100,000円 | 5.6% | 245日 | 約3,759円 | 約2,991円 |
| LENDEX 1859号 | 30,000円 | 9.50% | 333日 | 約2,600円 | 約2,069円 |
| ムゲンReal Estate#17 | 10,000円 | 2.70% | 365日 | 約270円 | 約215円 |
| アスコット・ネクストステージ#10 | 10,000円 | 2.75% | 365日 | 約275円 | 約219円 |
| 霞ヶ関キャピタル edit x seven#6 | 10,000円 | 2.50% | 365日 | 約250円 | 約199円 |
| AI×テクノロジー戦略#6 | 10,000円 | 2.50% | 365日 | 約250円 | 約199円 |
| AMFCインクルージョン#1 | 10,000円 | 非公開 | 非公開 | — | — |
| 合計 | 180,000円 | — | — | 約7,404円＋α | 約5,892円＋α |
※AMFCは利回り非公開のため試算から除外。実際にはさらに上乗せが期待できます。
まとめ
今回の7ファンドは、高利回りで攻めるLENDEX・TSON と、信用力で守るFunds勢 を組み合わせた、攻守バランス型のポートフォリオになりました。
- 攻め：LENDEX 9.5%（無担保なので少額）、TSON 5.6%（優先劣後＋売買契約済みで手厚く)
- 守り：Funds 2%台5本を1万円ずつ分散、上場企業や海外フィンテックなど借り手を多様化
利回りの高さだけでなく、担保・保証・出口戦略・借り手の信用力といった「中身」を見て配分を変えるのが、ソーシャルレンディングを長く続けるコツだと改めて感じた1日でした。
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