2026年6月27日の早朝、各プラットフォームで一気に7つのファンドへ申し込みました。OwnersBookの港区南麻布オフィスビル、CREALの大阪・北船場ホテル、ヤマワケエステートの利回り15%新築レジまで、堅実な都心案件から高利回り狙いまでバランスよく分散した一日です。
この記事では、申し込んだ7ファンドの概要・選んだ理由・リスクと対策、そして期待リターンの試算をまとめます。
- 本日の申込ファンド一覧
- 各ファンドの詳細と選んだ理由
- 1. OwnersBook｜港区南麻布オフィスビル案件（利回り5.6%／約21ヶ月）
- 2. GALA FUNDING #37（みなとみらい）（利回り3.0%／6ヶ月）
- 3. RIMPLE｜Rimple’s Selection #123（利回り2.7%／6ヶ月）
- 4. ヤマワケエステート｜千葉県我孫子市 新築レジデンスファンド（利回り15.0%／約5ヶ月）
- 5. FANTAS funding｜FANTAS repro PJ 第62号（利回り5.0%／6ヶ月）
- 6. TSON FUNDING｜AI勝率一番180 46号（岐阜県岐南町薬師寺Ⅱ）（利回り5.5%／180日）
- 7. CREAL｜大阪北船場ホテル（利回り7.4%／約36ヶ月）
- 気になるリスクと対策
- 申込状況と期待リターン試算
- まとめ
本日の申込ファンド一覧
| プラットフォーム | ファンド名 | 利回り(年率) | 運用期間 | 申込方式 | 申込額 |
|---|---|---|---|---|---|
| OwnersBook | 港区南麻布オフィスビル案件 | 5.6% | 約21ヶ月 | 投資申込（先着） | 100,000円 |
| GALA FUNDING | ＧＡＬＡ ＦＵＮＤＩＮＧ #37（みなとみらい） | 3.0% | 6ヶ月 | 抽選 | 70,000円 |
| RIMPLE | Rimple’s Selection #123 | 2.7% | 6ヶ月 | 抽選 | 70,000円 |
| ヤマワケエステート | 千葉県我孫子市 新築レジデンスファンド | 15.0% | 約5ヶ月 | 抽選 | 100,000円 |
| FANTAS funding | FANTAS repro PJ 第62号 | 5.0% | 6ヶ月 | 抽選 | 70,000円 |
| TSON FUNDING | AI勝率一番180 46号（岐阜県岐南町薬師寺Ⅱ） | 5.5% | 180日 | 投資申込（先着） | 100,000円 |
| CREAL | 大阪北船場ホテル | 7.4% | 約36ヶ月 | 投資申込 | 70,000円 |
申込総額は 580,000円。うち確定申込（先着・投資申込）が3件、抽選が4件という構成です。
各ファンドの詳細と選んだ理由
1. OwnersBook｜港区南麻布オフィスビル案件（利回り5.6%／約21ヶ月）
都心一等地・港区南麻布のオフィスビル1棟を対象とした、貸付型（シニアローン）ファンドです。借入人に約12億3,000万円を貸し付け、抵当権による担保が設定されています。配当は四半期ごと、元本は21ヶ月後に一括返済される予定。
- 募集総額：約12.3億円（うち株主優待枠2億円・先行投資枠2億円）
- 応募状況：申込総額 約9.6億円／申込人数 1,035人（進捗率約78%）
選んだ理由：OwnersBookは審査の厳しさと担保設定の堅実さに定評があります。港区南麻布という希少立地のオフィスビルに、抵当権付きのシニアローンで貸し付けられる安心感が魅力。運用期間は長めですが、四半期配当でキャッシュフローが回るのもポイントです。
2. GALA FUNDING #37（みなとみらい）（利回り3.0%／6ヶ月）
横浜・みなとみらいエリアを対象とした短期ファンド。利回りは控えめな3.0%ですが、運用6ヶ月と短く、資金の回転を効かせやすい案件です。募集額約4,011万円に対し応募約9,001万円と人気が集中しており、抽選での申し込みとしました。
選んだ理由：利回りよりも「みなとみらいエリア×短期運用」の安定性を重視。当選すれば短期で資金を回せる、いわばポートフォリオの潤滑油的な位置づけです。
3. RIMPLE｜Rimple’s Selection #123（利回り2.7%／6ヶ月）
プロパティエージェントが運営するRIMPLEの複合ファンド。「SQUARE CITY KAWASAKI」（川崎市・駅徒歩3分）と「パティーナ蒲田南DUO」（大田区・駅徒歩6分）の2物件で構成されています。
- 優先劣後比率：優先70%（投資家）／劣後30%（事業者）
- 応募状況：募集2,954万円に対し応募 約6,575万円（222.6%）と高倍率
選んだ理由：劣後出資30%という手厚いクッションが最大の魅力。駅近の都市型レジデンス2物件への分散も効いており、利回りは低めでも「負けにくさ」を買う一本です。
4. ヤマワケエステート｜千葉県我孫子市 新築レジデンスファンド（利回り15.0%／約5ヶ月）
本日のなかでも飛び抜けて高利回りなのが、ヤマワケエステートの新築レジデンス案件。年率15.0%・運用約5ヶ月という、短期×高利回りのヤマワケらしいファンドです。
選んだ理由：高利回りの魅力は大きい一方で、ヤマワケエステートは複数ファンドで償還遅延が報じられている点には注意が必要です。だからこそ、ハイリスク枠と割り切って抽選申込にとどめ、ポートフォリオ全体ではスパイス的な位置づけにしています。当選しても全体に占める比率を上げすぎないのが鉄則です。
5. FANTAS funding｜FANTAS repro PJ 第62号（利回り5.0%／6ヶ月）
FANTASのreproシリーズ第62号。中古不動産の再生（リプロ）を軸とした抽選方式ファンドで、利回り5.0%・運用6ヶ月とバランスの取れた条件です。
選んだ理由：reproシリーズは過去の運用実績が積み上がっており、安心して継続投資できるシリーズ。利回り・期間ともに「ちょうどいい」中庸の一本として、抽選に参加しました。
6. TSON FUNDING｜AI勝率一番180 46号（岐阜県岐南町薬師寺Ⅱ）（利回り5.5%／180日）
TSONの「AI勝率一番180」シリーズ第46号。対象は岐阜県羽島郡岐南町の 新築戸建賃貸住宅5戸（木造2×4工法・2階建て、2026年11月完成予定）です。
- 優先劣後比率：優先90%／劣後10%
- 募集額：約1億490万円（先着順）
- リスク対策：空室保証付き、住まいの総合保険・施設賠償保険（最大3億円）・工事保険に加入
選んだ理由：空室保証＋各種保険でリスク対策が手厚く、新築戸建という実物資産の裏付けがある点を評価。利回り5.5%・運用180日と条件も無理がなく、先着で確定申込しました。
7. CREAL｜大阪北船場ホテル（利回り7.4%／約36ヶ月）
大阪・本町／北船場に位置する、IHGブランド「Garner」運営の168室ホテルが対象。インカム1.0%＋キャピタル6.4%の構成で、想定利回り7.4%とこの日では最高水準です。
- スキーム：倒産隔離スキーム＋ノンリコースローン（LTV49.7%）
- 優先劣後構造：なし（その分、想定を超えるアップサイドの可能性あり）
- 運用期間：予定36ヶ月（ただし過去の平均実績は約17ヶ月）
選んだ理由：インバウンド回復が続く大阪のホテル案件に、ブランドオペレーター運営という確かな裏付け。優先劣後構造がない点はリスクですが、LTV49.7%の保守的な借入とキャピタル狙いの設計に妙味を感じ、長期枠として組み入れました。
気になるリスクと対策
| リスク | 該当ファンド | 対策・考え方 |
|---|---|---|
| 元本割れ・運用損失 | 全般 | 優先劣後（RIMPLE 30%、TSON 10%）や担保設定（OwnersBook 抵当権）でクッションを確保 |
| 償還遅延 | ヤマワケエステート | 高利回り枠と割り切り、抽選＆少額分散でリスク限定 |
| 優先劣後構造なし | CREAL（大阪ホテル） | LTV49.7%の保守的借入＋倒産隔離スキームでカバー |
| 空室・賃貸需要 | TSON（戸建賃貸） | 空室保証付き＋各種保険で下支え |
| 長期資金拘束 | OwnersBook、CREAL | 四半期配当や早期償還実績（CREAL平均17ヶ月）で実質拘束を緩和 |
複数プラットフォーム・複数スキーム（貸付型／不動産特定共同事業）・複数エリア（東京・横浜・川崎・千葉・岐阜・大阪）に分散することで、1案件のトラブルが全体に与える影響を抑えています。
申込状況と期待リターン試算
各ファンドの税引前・税引後の期待利益（申込額がそのまま投資された前提）を試算しました。
※計算式：税引前利益 = 申込額 × 利回り × （運用日数 ÷ 365）／ 税引後利益 = 税引前利益 ×（1 − 0.2042）
| ファンド | 申込額 | 利回り | 運用期間 | 税引前利益(目安) | 税引後利益(目安) |
|---|---|---|---|---|---|
| OwnersBook 南麻布オフィス | 100,000円 | 5.6% | 約21ヶ月 | 約9,790円 | 約7,790円 |
| GALA #37 みなとみらい | 70,000円 | 3.0% | 6ヶ月 | 約1,050円 | 約840円 |
| RIMPLE #123 | 70,000円 | 2.7% | 6ヶ月 | 約950円 | 約750円 |
| ヤマワケ 我孫子レジデンス | 100,000円 | 15.0% | 約5ヶ月 | 約6,250円 | 約4,970円 |
| FANTAS repro 第62号 | 70,000円 | 5.0% | 6ヶ月 | 約1,750円 | 約1,390円 |
| TSON AI勝率一番180 46号 | 100,000円 | 5.5% | 180日 | 約2,710円 | 約2,160円 |
| CREAL 大阪北船場ホテル | 70,000円 | 7.4% | 約36ヶ月 | 約15,540円 | 約12,370円 |
全7ファンド合計：申込総額 580,000円に対し、税引前 約37,840円・税引後 約30,270円 の期待利益（全当選・想定どおり運用された場合の目安）。
なお抽選4件（GALA・RIMPLE・ヤマワケ・FANTAS）は当選しなければ投資が成立しないため、実際の投資額・リターンは結果次第で変動します。
まとめ
本日は、
- 堅実な都心案件：OwnersBook（南麻布オフィス／担保付き）、RIMPLE（劣後30%）
- 短期回転枠：GALA、FANTAS
- 高利回りスパイス：ヤマワケ（15%）
- 実物資産の裏付け：TSON（戸建賃貸／保証付き）
- 長期キャピタル狙い：CREAL（大阪ホテル）
と、性格の異なる7ファンドにバランスよく分散できました。利回りだけを追うのではなく、担保・優先劣後・保証といったリスク対策と、運用期間のバランスを意識した配分が今日のテーマです。
抽選の結果はまた別途レポートしたいと思います。最後までお読みいただきありがとうございました。
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