千葉県の寄宿舎(土地・建物)を担保に取る、LENDEXの「不動産担保付きローンファンド1886号」に投資申込みをしました。目標利回り9.50%、運用期間12ヶ月というスペックに加えて、LENDEX独自査定額と第三者調査価格を比較して低い方の80%を融資上限とする担保設定の堅実さが決め手になったファンドです。今回はその中身と申込み状況、期待リターンをまとめておきます。
ファンド概要
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| ファンド名 | 不動産担保付きローンファンド1886号 |
| 運営会社 | LENDEX |
| 目標利回り | 9.50%(税引前) |
| 募集期間 | 2026年7月5日19:00〜7月14日23:00 |
| 運用期間 | 2026年7月25日〜2027年7月23日(12ヶ月) |
| 募集総額 | 9,401万円 |
| 最低成立金額 | 8,500万円 |
| 募集方式 | 先着方式(出資者数上限499名) |
| 最低投資金額 | 2万円 |
対象案件の詳細
このファンドの融資対象は主に2件です。
案件①(主体・9,400万円)
借入人は東京都内の不動産事業者M(2)で、担保となるのは千葉県内の寄宿舎(土地および建物)。実はこの案件、以前の「1593号ファンド」のリファイナンス案件にあたります。当初は物件売却による返済を予定していたものの売却が未成立のため、今回のファンドで継続的に資金を手当てする形になっています。返済原資は物件売却代金・事業収益・他金融機関からの借入のいずれかを想定しており、期限前返済の可能性もあるとのことです。
案件②(小規模・1万円)
埼玉県内の事業者Lに対する運転資金融資で、こちらは金額的にはごく小さな位置づけです。
このファンドを選んだ理由
① 担保評価のダブルチェック体制
LENDEXは融資額設定にあたり「LENDEX独自査定額と第三者調査価格の低い方の80%」を上限としています。自社評価だけに頼らず、第三者機関の評価も加味した上でさらに保守的な方を採用する姿勢は、担保割れリスクを抑える観点で安心材料になります。
② 利回り9.50%は同社案件の中でも高水準
運用期間12ヶ月で税引前9.50%という利回りは、不動産担保型ファンドとしては魅力的な水準です。
③ リファイナンス案件という位置づけ
1593号ファンドの延長線上にある案件であることから、物件自体の売却活動は既に進行中と見られます。売却が完了すれば早期償還につながる可能性がある点もプラス材料として捉えています。
気になるリスクと対策
| リスク項目 | 内容・対策 |
|---|---|
| 借入人の財務状況 | 借入人M(2)は総資産7億6,300万円に対し総負債7億4,700万円、純資産1,500万円と財務的な余力は大きくない。決算書は監査法人による監査を受けていない点にも留意が必要 |
| 既存借入との重複 | 借入人M(2)はLENDEXから他に4件・残高3億7,270万円の借入があり、同一借入人への集中度がやや高い |
| 匿名化未解除 | 借入人の営業上の理由により、物件所在地の詳細等が匿名化されたままとなっている |
| 元本保証なし | 元本返済・配当利回りともに保証されておらず、連帯保証人の個人資産による保全もない |
| 売却未成立の継続案件 | リファイナンス目的のため、今回も売却が成立しなければ再度のリファイナンスや返済遅延の可能性がある |
| 募集不成立時の対応 | 最低成立金額(8,500万円)に届かない場合は投資金が返金される |
申込状況と期待リターン
2026年7月6日時点の応募状況は以下の通りです。
- 応募金額:3,309万円(進捗率35%)
- 残り募集金額:6,092万円
- 出資者数:129名
- 募集方式が先着のため、早めの申込みが吉と判断しました
今回は70,000円を投資申込みしました。運用期間は2026年7月25日〜2027年7月23日の363日間です。
- 税引前利益:70,000円 × 9.50% × (363日 ÷ 365日) ≒ 6,614円
- 税引後利益:6,614円 ×(1 − 0.2042)≒ 5,264円
まとめ
千葉県の寄宿舎を担保に取る「不動産担保付きローンファンド1886号」は、独自査定と第三者評価を組み合わせた保守的な担保設定と9.50%という利回り水準のバランスが取れたファンドでした。一方で借入人の財務余力の薄さや既存借入との重複、匿名化未解除といったリスクも押さえた上で、70,000円の投資申込みを行いました。運用期間中は物件売却の進捗にも注目していきたいと思います。
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