2026年11月7日は、3つのプラットフォームで投資を記録しました。TSON FUNDINGでは首都圏の新築賃貸住宅2棟を開発する「SMART FUND159号」に10万円、OwnersBookでは銀座の商業ビルを担保にしたメザニンローン案件「銀座5丁目商業ビル案件第2回」に7万円を追加で申し込みました。さらにTORCHESの「No.72 佐賀県唐津市 系統用蓄電池用地ファンド」は募集額を超える応募が集まっていたため、10万円でキャンセル待ちに並んでいます。
案件概要
| プラットフォーム | ファンド名 | 予定利回り（年率） | 運用期間 | 募集方式 | 金額 |
|---|---|---|---|---|---|
| TSON FUNDING | SMART FUND159号（東京都江戸川区小岩駅、埼玉県草加市新田駅） | 5.9% | 242日（2026/11/13〜2027/7/12） | 先着 | 100,000円 |
| OwnersBook | 銀座5丁目商業ビル案件第2回 | 2.8% | 15か月（2026/12/4投資実行〜2028/2/20償還予定） | 先着 | 70,000円 |
| TORCHES | No.72 佐賀県唐津市 系統用蓄電池用地ファンド | 18.0% | 約10か月（2026/11/13〜2027/9/10） | 先着（キャンセル待ち） | 100,000円 |
投資状況
| プラットフォーム | ファンド名 | 記録日時 | ステータス | 金額 |
|---|---|---|---|---|
| TSON FUNDING | SMART FUND159号 | 2026/11/07 00:38 | 投資申込 | 100,000円 |
| OwnersBook | 銀座5丁目商業ビル案件第2回 | 2026/11/07 00:45 | 投資申込（追加） | 70,000円 |
| TORCHES | No.72 佐賀県唐津市 系統用蓄電池用地ファンド | 2026/11/07 00:46 | キャンセル待ち | 100,000円 |
投資申込総額：170,000円（TSON FUNDING 100,000円 / OwnersBook 70,000円）
キャンセル待ち：100,000円（TORCHES）
TSON FUNDING「SMART FUND159号（東京都江戸川区小岩駅、埼玉県草加市新田駅）」
TSONの開発型（融資有）ファンドで、木造2×4工法のメゾネットタイプ新築賃貸住宅2棟を建てて売却するキャピタル型の案件です。
- ①MOK-TERRACE小岩駅：東京都江戸川区北小岩、JR総武線「小岩」駅徒歩約14分、共同住宅1棟7戸（延床399.47㎡）、2027年5月完成予定
- ②MOK-TERRACE新田駅Ⅱ：埼玉県草加市長栄、東武スカイツリーライン「新田」駅徒歩約15分、共同住宅1棟6戸（延床403.37㎡）、2027年3月完成予定
想定利回りは年率5.9%、運用期間は2026年11月13日から2027年7月12日までの242日間です。優先出資の募集額は1億4,280万円で、運営会社が2,300万円を劣後出資しており、優先劣後比率は86:14。事業総額2億8,450万円のうち1億1,870万円は金融機関からの借入です。1口10万円の先着式で、記録時点の応募は約46%でした。空室保証はありませんが、建物保険・施設賠償保険には加入しています。
期待リターン（100,000円・242日の場合）
- 税引前利益：約3,912円
- 税引後利益：約3,113円（税率20.42%として計算）
OwnersBook「銀座5丁目商業ビル案件第2回」
東京都中央区銀座の商業ビル1棟を保有する総合不動産会社への貸付（メザニンローン）案件です。既に申し込んでいた同案件に、今回7万円を追加しました。
予定利回りは年率2.8%、予定運用期間は15か月で、投資実行予定日は2026年12月4日、償還予定日は2028年2月20日です。募集金額は4億5,000万円（最低成立額2億円）で、記録時点の申込は約46%。担保として根抵当権が設定されていますが、順位やLTVはページ上では確認できませんでした。利益配当は四半期ごと、元本は満期一括返済で、早期償還の可能性もあります。
期待リターン（70,000円・443日の場合）
- 税引前利益：約2,379円
- 税引後利益：約1,893円（税率20.42%として計算）
※期間は投資実行予定日から償還予定日までで計算。四半期配当や早期償還により実際の受取額は変わります。
TORCHES「No.72 佐賀県唐津市 系統用蓄電池用地ファンド」
佐賀県唐津市厳木町の山林（地積1,614㎡、地上権）を、系統用蓄電池事業の用地として運用するキャピタル型ファンドです。九州電力エリアで系統連系が確定しており、接続先の岩屋変電所まで直線約1.95km。売却先企業とは売買契約を締結済みとされています。
想定利回りは年率18.0%と非常に高く、運用期間は2026年11月13日から2027年9月10日までの約10か月。募集金額約5億1,678万円に対して応募は約7億6,735万円（148%）に達しており、今回はキャンセル待ちでの申込です。優先劣後比率は99:1で、劣後出資による保全はほぼない構造です。
期待リターン（100,000円・301日の場合、繰上げ当選したとき）
- 税引前利益：約14,844円
- 税引後利益：約11,813円（税率20.42%として計算）
投資家としての所感
今回の3件は、利回りもリスクの取り方もかなり性格が異なります。
TSONのSMART FUND159号は、償還遅延・元本割れなしと説明されている実績のあるシリーズで、首都圏の駅徒歩圏に新築賃貸住宅を建てる王道の開発型です。開発型なので完成・売却までの工程が予定どおり進むかがポイントですが、14%の劣後出資があり、5.9%という利回りとのバランスは取れていると考えています。
OwnersBookの銀座案件は、利回り2.8%と控えめな一方、銀座という立地の商業ビルが担保です。メザニンローンなので順位は先順位の貸付より後になりますが、資金の置き場所としての安定感を重視して追加しました。四半期ごとに配当が入るのもうれしい点です。
TORCHESの唐津の蓄電池用地ファンドは18.0%という高利回りで、応募が募集額の1.5倍近く集まる人気ぶりでした。系統連系の確定や売買契約の締結済みという点は安心材料ですが、劣後出資が1%と薄く、キャピタル型で売却の実行に依存する構造です。キャンセル待ちなので繰上げになるかはわかりませんが、結果が出たらあらためて記録します。
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