2026年5月29日、LENDEXで募集中の3本のファンドにまとめて投資申込しました。いずれも予定利回り 年9.50% という高水準。1本は不動産担保付き、残り2本は不動産事業者への手付金/借換資金融資という構成で、それぞれ運用期間と担保スキームが異なります。
「全部9.5%なら何が違うの？」と思うかもしれませんが、担保の有無・対象物件・借入人の財務状況に意外と差があります。この記事ではその違いと、選んだ理由をまとめます。
申込概要
| 項目 | ローンファンド1853号 | 不動産担保付き1855号 | ローンファンド1856号 |
|---|---|---|---|
| 申込金額 | 30,000円 | 30,000円 | 30,000円 |
| 予定利回り（年率） | 9.50% | 9.50% | 9.50% |
| 運用期間 | 11ヶ月（332日） | 12ヶ月（363日） | 11ヶ月（333日） |
| 募集総額 | 2,501万円 | 4,001万円 | 5,001万円 |
| 募集方式 | 先着順 | 満額成立 | 先着順 |
| 担保 | 無担保＋連帯保証＋公正証書 | 抵当権第一順位＋連帯保証 | 無担保＋連帯保証＋公正証書 |
| 運用開始 | 2026/6/9 | 2026/6/20 | 2026/6/12 |
| 償還予定 | 2027/5/7 | 2027/6/18 | 2027/5/11 |
申込合計は 90,000円。利回りは横並びの9.5%ですが、担保のかかり方と借入人が違うので、リスク分散の意味でも3本まとめての分散申込にしました。
各ファンドの中身を見ていく
ローンファンド1853号 ― 神奈川の不動産業者が東京の寄宿舎を購入する手付金
主案件は 神奈川県の不動産事業者S に2,500万円を融資し、東京都内の寄宿舎物件の購入手付金に充てるという内容。借入人の財務は総資産1億3,640万円・純資産700万円とそこまで分厚くないものの、手付金融資なので物件取得後に売却・転売で返済が想定される短期型の案件です。
- 担保：無担保（個人連帯保証＋公正証書あり）
- 申込時の応募率：93%（残り154万円）
- 募集終了：2026/5/30 23時
満額に近く、勢いがある印象でした。
不動産担保付きローンファンド1855号 ― 広島の土地を抵当に取った安心感のあるリファイナンス案件
このファンドだけ性質が明確に違っていて、抵当権第一順位を設定した正真正銘の不動産担保付き案件です。
- 借入人：大阪府の不動産事業者T
- 対象物件：広島県三原市の土地
- 用途：既保有不動産の借換資金（ファンド1566号のリファイナンス）
- 融資額の上限：「LENDEX独自査定額」と「第三者調査価格」の 低い方の80% を上限
リファイナンス案件で、前ファンドが完済済みの実績がある点も安心材料。3本の中で一番固い案件と判断して、運用期間が一番長い（12ヶ月）にもかかわらず迷わず採用しました。申込時点で 満額成立済み（応募率100%）。
ローンファンド1856号 ― 千葉の一棟マンション購入手付金、借入人の規模が桁違い
主案件は 東京都内の不動産事業者T(2) に5,000万円を融資し、千葉県千葉市の一棟マンション購入手付金に充てる案件。
注目したいのは借入人の規模で、総資産は約78億9,000万円・純資産2億3,500万円・資本金9,500万円。1853号の借入人と比べると桁が違うレベルです。手付金案件は対象物件の取得・転売がうまく回らないと返済原資が細る構造なので、借入人の余力は重要な要素。
- 担保：無担保（個人連帯保証＋公正証書）
- 募集開始：2026/5/29 19:00
- 申込時の応募率：7.0%（出だしから入った形）
- 最低成立金額：4,500万円
満額成立はこれからですが、規模感のある借入人で安心して入れました。
なぜこの3本に分けて申込したのか
| 観点 | 中身 |
|---|---|
| 利回りの高さ | 3本とも年9.5%。LENDEXの平均水準より高めで、現在の金利環境では十分魅力的 |
| 担保スキームの分散 | 1855号で抵当権付きの「固い」案件を、1853・1856号で連帯保証＋公正証書の「柔らかめ」案件を組み合わせて分散 |
| 案件性質の分散 | リファイナンス（1855）と手付金融資（1853・1856）でリスクの種類が違う |
| 借入人の分散 | 神奈川・大阪・東京の3社が借入人。地域的にも分散 |
| 運用期間 | 11〜12ヶ月でほぼ揃えて、来年5〜6月にまとめて償還を想定 |
特に1855号の「抵当権第一順位＋第三者査定価格の80%上限」というスキームは、不動産担保ローンの中でも保守的な設計で、3本の中の「アンカー」として位置づけています。
気になるリスクと対策
| リスク | LENDEXの対策 / 注意点 |
|---|---|
| 手付金案件で物件取得が頓挫した場合の返済 | 1855号は抵当権設定で物件売却による回収可能。1853・1856号は連帯保証＋公正証書で法的回収手段あり |
| 借入人の財務情報の信頼性 | 借入人の決算書は外部監査を受けていない旨が明記。投資家側で借入人規模を見て判断する必要あり |
| 営業者との親子会社関係 | 外部有識者（弁護士等）による審査検証が入っている |
| 元本毀損リスク | 元本保証なし。1本あたり3万円に抑えて分散投資 |
| 期限前返済 | 全ファンドで可能性あり。その場合は配当も返済日までに限定 |
| クーリングオフ | 令和7年7月1日以降募集分は8日間の申込撤回が可能 |
期待リターン（90,000円分のまとめ）
| ファンド | 投資額 | 運用日数 | 税引前利益 | 税引後利益（約20.42%源泉） |
|---|---|---|---|---|
| 1853号 | 30,000円 | 332日 | 約2,592円 | 約2,063円 |
| 1855号 | 30,000円 | 363日 | 約2,835円 | 約2,256円 |
| 1856号 | 30,000円 | 333日 | 約2,600円 | 約2,069円 |
| 合計 | 90,000円 | ― | 約8,027円 | 約6,388円 |
約9万円の投資で1年弱の運用後に税引後で約6,388円のリターン。元本に対しておよそ 7.1%相当（税引後ベース） の利回りになります。短期で複数案件に分散できるのがLENDEXのいいところで、今回もそのメリットを活かせる組み合わせでした。
まとめ
今回はLENDEXの3本（1853号・1855号・1856号）に各3万円、合計9万円を申込しました。利回りはどれも年9.5%でしたが、
- 1855号：抵当権第一順位付きの「固い」リファイナンス案件
- 1853号：神奈川の業者の東京寄宿舎手付金、応募率93%の人気案件
- 1856号：総資産78億円規模の大手業者による千葉マンション手付金、募集初日
という形で性格の違う案件をミックスできたのが満足ポイント。償還は来年5〜6月に集中するので、その頃にまた次の投資先を考えるサイクルでいきたいと思います。
LENDEXは無担保案件が多めですが、連帯保証＋公正証書＋月次配当という基本スキームと、累計ローン総額722億円超という実績がある運営なので、分散と金額コントロールを意識しながら投資を続けています。
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