TORCHES13.0%・LENDEX9.5%の高利回りから利回りくん4.0%まで！5ファンド41万円を申込んだ8月17日のソーシャルレンディング記録

8月17日の夜、20時55分から21時05分までのわずか10分間で、5つのファンドに申し込みました。COMMOSUS、利回りくん、LENDEX、TORCHES、ポケットファンディングの5ファンド・合計410,000円です。

前日の8月16日に13ファンド・102万円という過去最大級の申込をしたばかりで、「しばらくは新規申込を抑える」と書いた翌日にこれです。とはいえ今回は募集開始が20時・21時に集中していた案件が多く、見送ると次がいつになるか分からないものばかり。利回りも年4.0%から年13.0%まで大きく開いており、性質のまったく異なる5本になりました。1件ずつ整理していきます。

本日の投資アクション一覧

合計申込額：410,000円（うちキャンセル待ち1件・100,000円）

① COMMOSUS「等々力プロジェクト（COMMOSUSファンド166号）」（投資申込）

20時55分、COMMOSUSの等々力プロジェクト（COMMOSUSファンド166号）に70,000円。この日の1本目です。

案件概要

• 「等々力」は東京都世田谷区のエリア名で、シリーズものではなく個別プロジェクト名として付けられている案件
• 募集金額3億2,000万円という大型募集で、申込時点の進捗率は78.3%まで進行
• COMMOSUSは先入金対応（あらかじめ入金しておける方式）で、募集開始直後の争奪戦になりにくいのが助かるところ
• ⚠️ 今回、公式ファンドページが403エラーで参照できず、担保設定・返済原資・物件詳細は未確認のまま申し込んでいます。この点は正直に書いておきます

期待リターン（想定通り運用された場合の試算）

• 税引前利益 ≒ 70,000円 × 7.0% × (11ヶ月 ÷ 12) ≒ 約4,492円
• 税引後利益 ≒ 4,492円 × (1 − 0.2042) ≒ 約3,574円

利回り年7.0%・運用11ヶ月という条件は、COMMOSUSの中では標準からやや上のレンジです。3億2,000万円という募集規模は、それだけ大きな案件を組成できる体制があるという見方もできますが、一方で1案件への資金集中度が高いということでもあります。世田谷区という都心近接エリアが対象なので、そこは安心材料として見ています。

② 利回りくん「第3期 東上野収益ビル（ID：187）」（投資申込）

21時00分、利回りくんの第3期 東上野収益ビルに70,000円。今回5件の中で最も利回りが低く、最も堅い設計の案件です。

案件概要

• 返済原資は対象不動産の賃料収入。親会社である株式会社シーラホールディングスとのマスターリース契約により、空室時でも一定の賃料収入を確保する仕組み
• 「第3期」ということで、同一物件の運用を繰り返しリニューアルしている継続案件
• 優先劣後5%なので、不動産評価額が5%を超えて下落しなければ優先出資の元本は毀損しない計算
• 申込時点で募集額の66%（3,587万円）まで進行

期待リターン（想定通り運用された場合の試算）

• 税引前利益 ≒ 70,000円 × 4.0% × (365日 ÷ 365) ≒ 約2,800円
• 税引後利益 ≒ 2,800円 × (1 − 0.2042) ≒ 約2,228円

利回り4.0%は今回の5件で最低ですが、東上野という上野駅至近エリア＋マスターリースによる賃料保全という組み合わせは、キャピタルゲイン狙いの案件とは性質がまったく違います。第1期・第2期を経ての第3期という実績も評価できるポイント。ただし劣後5%はクッションとしては薄めで、竣工1988年（築38年）の建物という点も頭に入れておく必要があります。「低利回りだが賃料ベースで読める枠」として持っておく1本です。

③ LENDEX「ローンファンド 1925号」（投資申込）

21時03分、LENDEXのローンファンド1925号に100,000円。1922号・1924号に続いて、3本目のLENDEXです。

資金使途・案件構成

• 案件①（4,000万円）：神奈川県内の不動産事業者Sが購入する東京都台東区の一棟ビルの手付金。元金一括返済・配当は毎月支払予定
• 案件②（1万円）：埼玉県の事業者Lの運転資金
• 返済原資は不動産売却代金・事業収益・他の金融機関からの借入。期限前返済の可能性あり

期待リターン（想定通り運用された場合の試算）

• 税引前利益 ≒ 100,000円 × 9.50% × (332日 ÷ 365) ≒ 約8,641円
• 税引後利益 ≒ 8,641円 × (1 − 0.2042) ≒ 約6,877円

条件も構成も1922号・1924号とほぼ同型の、LENDEXおなじみのスキームです。無担保・連帯保証人付・公正証書有、資金使途は不動産購入の手付金。手付金融資は「物件取得が流れたらどうなるか」というリスクを構造的に抱えていますが、対象が東京都台東区の一棟ビルという流動性の高い立地であることは救いです。

ただし正直に書くと、これでLENDEXが3本・300,000円になりました。1922号が埼玉県上尾市の一棟マンション、1924号が東京都荒川区の戸建て、1925号が東京都台東区の一棟ビルなので物件レベルでは分散していますが、事業者が同じである以上それは分散になりません。ここは自覚的に抱えているリスクです。

④ TORCHES「No.56 江東区越中島2丁目ファンド」（キャンセル待ち）

21時04分、TORCHESのNo.56 江東区越中島2丁目ファンドに100,000円でキャンセル待ち登録。想定利回り年13.0%は今回の5件で最高、というより自分の投資履歴の中でもかなり上位の水準です。

案件概要

• 3駅3路線が使える住環境の整った都心近接エリアの住宅用地
• 返済原資は物件売却によるキャピタルゲイン（運用3ヶ月のため賃料収入は想定されていない）
• 明示的な担保設定の記載はなく、優先99：劣後1という構成上、事業者の劣後クッションは1%と極めて薄い

期待リターン（繰り上げ当選し想定通り運用された場合の試算）

• 税引前利益 ≒ 100,000円 × 13.0% × (97日 ÷ 365) ≒ 約3,455円
• 税引後利益 ≒ 3,455円 × (1 − 0.2042) ≒ 約2,750円

年13.0%という数字のインパクトは大きいのですが、運用が3ヶ月なので実際に手元に残るのは税引後で約2,750円。利回りの高さと受取額の大きさは別の話という良い例です。

そして条件を冷静に見ると、劣後1%・実質無担保・返済原資は3ヶ月以内の売却成立という、かなり攻めた設計です。年13.0%はこのリスクに対する対価と考えるのが妥当でしょう。募集額の595%まで申込が集まって即完売、自分はキャンセル待ちに回る形になりました。繰り上がるかは分かりませんが、募集額の6倍近い資金が集まる案件というのは、それだけ多くの投資家が魅力を感じたということでもあります。越中島駅徒歩3分という立地の説得力は確かにありました。

⑤ ポケットファンディング「再2・茨城ファンド１号（五次募集）【一部不動産担保付】」（投資申込）

21時05分、この日の締めくくりにポケットファンディングの再2・茨城ファンド１号（五次募集）に70,000円。今回の5件で唯一、明確な不動産担保とLTVが開示されている案件です。

案件概要

• 担保物件は水戸駅から1.9km、京成百貨店を中心に整備された商業地区に立地する商業ビル
• 稼働率94%（33室中31室）を維持中。直近月間賃料は約506万円（年換算約6,076万円）
• 既存融資の再募集案件で、新規融資ではなく契約期間の更新。五次募集として段階的に実施中

期待リターン（想定通り運用された場合の試算）

運用期間が3〜11ヶ月と幅があるため、両端で試算します。

• 【11ヶ月の場合】税引前 ≒ 70,000円 × 6.00% × (11 ÷ 12) ≒ 約3,850円 → 税引後 約3,065円
• 【3ヶ月の場合】税引前 ≒ 70,000円 × 6.00% × (3 ÷ 12) ≒ 約1,050円 → 税引後 約836円

LTV51.90%という数字が、今回5件の中で最も評価しているポイントです。担保評価額2.5億円に対して融資額はその約半分。担保不動産の価値が半分になるまで元本は守られる計算で、年6.00%という利回りとの組み合わせはバランスが良いと感じました。

さらに、稼働率94%で年間約6,076万円の賃料が実際に発生している商業ビルという「今すでに回っている」実績も安心材料。地方（水戸市）の商業ビルという点は流動性の面で割り引いて見るべきですが、京成百貨店を核とした商業地区という具体的な立地情報が開示されているのは好印象です。

一方で「再募集＝契約期間の更新」というのは、当初の期間内に返済が完了せず延長されているという読み方もできます。五次募集まで来ている点は、安定性の証と見るか、出口が伸びているサインと見るかで評価が分かれるところでしょう。

今日のまとめ

8月17日の20時55分〜21時05分の10分間で、5ファンド・合計410,000円を申し込みました。想定通り運用された場合の税引後期待利益は、全件成立・キャンセル待ちも繰り上がる前提で約18,494円です。

ただしこれは「全部通って、かつ期間も最長で回った場合」の上限値です。TORCHESはキャンセル待ちなので成立が確定していません。確実に運用に入る見込みの4件・310,000円だけで見ると、税引後期待利益は約15,744円になります。

改めて5件を並べると、今回は利回りの幅が前日以上にきれいに開きました。

• 賃料ベースの堅実ゾーン（年4.0%）：利回りくん。マスターリースで賃料を固め、劣後5%で守る枠
• 担保重視のバランスゾーン（年6.00〜7.0%）：ポケットファンディング、COMMOSUS。とくにポケファンはLTV51.90%という明快な保全が効いている
• 高利回りゾーン（9.50〜13.0%）：LENDEX、TORCHES。無担保あるいは劣後1%と、リターンに見合ったリスクを取る枠

高利回りゾーンに200,000円（全体の約49%）を配分しており、比率としては前日（約25%）よりかなり攻めた形になりました。ただしTORCHESの100,000円はキャンセル待ちで成立未定なので、確定分だけで見れば高利回りゾーンはLENDEXの100,000円・全体の約32%に落ち着きます。

今回いちばん反省しているのは、COMMOSUSの担保・返済原資を確認できないまま申し込んでしまった点です。ファンドページが表示できなかったため、外部の情報で利回り・運用期間・募集金額だけを確認した状態でのエントリーになりました。7.0%・11ヶ月という条件そのものは納得できるレンジですし、募集の進捗も78%まで進んでいたので急いだという事情はありますが、本来は担保構成まで見てから判断すべきところ。次回は募集開始直後にページを保存しておくなど、やり方を改めます。

対照的に、ポケットファンディングは担保物件・評価額・LTV・稼働率・実際の月額賃料まで具体的に開示されていました。情報開示の量と質そのものが、事業者を選ぶ判断材料になるということを、この2件を並べて改めて感じています。

そしてLENDEXが3本・300,000円まで積み上がりました。物件も対象エリアもばらけていますが、事業者リスクは1点に集中しています。ここから先は、しばらくLENDEXの新規募集は見送って、他の事業者に配分していくつもりです。

2日連続で合計143万円という申込ペースは、自分としても明らかに出しすぎです。ここからは新規申込を止めて、成立連絡・当選結果・運用開始のお知らせを待つフェーズに入ります。結果が届き次第、あらためて記録していきます。