都心マンション×蓄電池インフラ、性質の異なる2ファンドに14万円を同時申込

不動産と再生可能エネルギーインフラ、まったく性質の異なる2つのファンドに深夜1時台に申し込んだ。CAPIMAの都心区分マンションファンドと、AGクラウドファンディングの系統用蓄電池ファンド。どちらも年利8〜9%台で、ポートフォリオの分散という意味でも面白い組み合わせになった。

ファンド概要

対象案件の詳細

CAPIMA ファンド109号：都心区分マンション厳選取得

投資対象は東京都中央区・港区・江東区・品川区といった都心部の中古区分マンション。市場に流通する前の物件情報を活用して相対的に割安に取得し、リノベーションを施した後に実需層や海外投資家向けに再販する戦略だ。

担保は東京都港区三田の区分マンション（1LDK+S、約64㎡、2024年12月築）で、担保評価額3億4,000万円に対してLTVは55.9%。借入額が担保評価額の半分強に収まっており、万一の際の下振れ耐性は比較的高い。

申込時点でファンドはすでに成立済み（1億6,356万円／1億9,000万円）。組成リスクがなく、7月7日まで先着で残枠がある状態だった。

AGクラウドファンディング 蓄電池ファンド#3：鳥取県境港市

電力系統に直結する蓄電池設備を対象にした、再エネインフラ系のファンド。鳥取県境港市に設置される系統用蓄電池設備への貸付で、利回りは9.0%と高めに設定されている。

系統用蓄電池は電力の需給調整や再生可能エネルギーの出力変動を補完する役割を担い、エネルギー政策上の優先度が高い設備だ。AGクラウドファンディングの運営はアイフルの100%子会社で、東証プライム上場企業の傘下という信用力がベースにある。

このファンドを選んだ理由

CAPIMAファンド109号

• 担保LTVが55.9%と保守的で、担保物件の価値に十分な余裕がある
• 新築マンション価格の高騰が続く中、都心中古マンションへの実需が増加しており、出口戦略に追い風
• ファンドが既に成立済みで組成リスクがなく、先着のため申込タイミングを選びやすい
• 過去のCAPIMAファンドで貸付先の償還実績があり、運営の継続性が確認できている

AGクラウドファンディング 蓄電池ファンド#3

• 不動産CF中心のポートフォリオにエネルギーインフラ系を加えることで分散効果が期待できる
• アイフルグループという上場企業傘下の運営で、運営会社リスクが相対的に低い
• 利回り9.0%は不動産担保系ファンドと比較しても高水準
• 再生可能エネルギー設備は政策面での後押しがあり、事業継続性が高い

リスクと対策

申込状況と期待リターン

CAPIMA ファンド109号

• 申込金額：70,000円
• 運用期間：365日（12ヶ月）
• 税引前利益：70,000円 × 8.0% × (365÷365) = 5,600円
• 税引後利益：5,600円 × (1 − 0.2042) ≒ 4,456円

AGクラウドファンディング 系統用蓄電池ファンド#3

• 申込金額：70,000円
• 運用期間：365日（12ヶ月）
• 税引前利益：70,000円 × 9.0% × (365÷365) = 6,300円
• 税引後利益：6,300円 × (1 − 0.2042) ≒ 5,013円

2ファンド合計

• 合計申込金額：140,000円
• 合計税引前利益：11,900円
• 合計税引後利益：約 9,469円

まとめ

今回は都心不動産とエネルギーインフラという、まったく性質の異なるアセットクラスに各7万円ずつ分散させた申込になった。

CAPIMAは担保LTVの低さと組成済みという安心感、AGクラウドファンディング蓄電池ファンドはアイフル傘下という信頼性と9%という利回りの高さが選択の決め手だ。どちらも12ヶ月の運用で、来年6月頃に償還予定。税引後で合計約9,500円の利益が見込める。

一つのプラットフォームや資産クラスに集中せず、こうした異なる性質のファンドを組み合わせることがポートフォリオ全体のリスク管理につながると考えている。